香港加盟舖位使用權指南：簽約前核實轉租同意與總租約風險

加入加盟社群時，品牌提供現成舖位，往往令人以為可以省卻租務盡職審查。不過，加盟權與舖位使用權是兩回事：你向總部交租、支付裝修費，甚至已取得鎖匙，也不代表業主同意由你的公司經營。這篇指南集中處理由總部或關聯公司承租，再交予加盟商使用的舖位安排。

一、先分清誰有權讓你使用舖位

要求品牌列出三個身分：物業業主、總租約承租人，以及實際經營加盟店的公司。如果收取舖位費用的是另一間關聯公司，也要解釋其收款及授權依據，不能只憑各公司使用同一品牌便視為同一法律主體。

再確認你將簽署甚麼文件：是分租租約、使用許可，還是加盟合約內的一項場地安排？文件稱為「管理費」或「使用許可」，不一定決定其法律性質；是否實際享有獨有管有權、使用範圍及其他條款，都可能影響判斷，應交由香港律師審閱。

簽約前至少索取：

• **總租約及補充文件：**核對承租人、舖位範圍、租期和已簽署的修改。
• **業主同意文件：**確認是否准許轉租、授予使用許可、共享佔用或由其他公司經營。
• **你的使用權文件：**列明可用範圍、出入口、倉位、設備及公用地方安排。
• **物業權屬核實資料：**透過土地註冊處查冊核對登記業主等資料；查冊本身不能代替閱讀租約或取得所需同意。

若總部表示租約保密，可商議在保密安排下讓你的律師查閱。關鍵限制仍然無法核實時，不宜單靠一封「保證可以開店」的電郵付款。

二、香港沒有加盟登記替你確認租務權利

香港沒有專門規管加盟的法例，亦沒有普遍適用的法定加盟披露文件、加盟登記制度或強制加盟守則。因此，不能假設品牌已向政府提交租約，或其招商資格代表舖位安排獲得認可。

加盟及場地安排仍受普通法合約原則約束；招募時對舖位權利作出失實陳述，可能涉及普通法及《失實陳述條例》。租賃文件亦須按實際性質考慮《物業轉易及財產條例》、《業主與租客（綜合）條例》及《印花稅條例》等一般法律。並非每份加盟場地文件都適用相同規定，應由律師確認形式、加蓋印花及其他所需程序。

最重要的是，總部與你的合約不能自行改寫業主在總租約下的權利。假如總租約要求事先書面同意，總部批准你入場並不等於業主已批准。即使總部承諾賠償，亦未必能讓你在出現爭議時繼續留在舖內。

要求所需業主同意清楚識別你的經營公司、舖位、用途及安排，而非只收取一份與其他加盟商或其他舖位有關的舊文件。涉及公司身分或經營模式改變時，也要重新核對是否須取得同意。

三、比較期限、費用與失去舖位的情況

把總租約、你的使用權文件及加盟合約並排閱讀。不要只比較結束日期，還要找出總租約的提前終止權、違約條款及續租條件。總部表示「通常都續到租」，不能取代已取得的續租權或業主書面承諾。

例如，加盟合約尚有一段較長年期，但总租約較早屆滿，又沒有確定續租安排，你便可能仍須履行加盟付款義務，卻已失去原有店址。應在簽約前訂明失去舖位時，加盟費用是否暫停、可否搬遷，以及搬遷不可行時如何處理合作。

費用表則應逐項列明租金、管理費、差餉、地租、公用設施費、按金及其他場地收費，並分清哪些由總部承擔、哪些按實際單據轉收。若按金交予總部，不應假設業主有責任直接退還給你；須寫明按金持有人、扣款理由、退款期限及憑證要求。

另外，要求品牌解釋以下情況的處理方法：

• 你已按時付款，但總部拖欠業主租金。
• 總租約因總部其他違約而被終止。
• 業主要求停止未經同意的轉租或佔用。
• 總部與業主同意提早交還舖位，但你仍有未回收的裝修投入。

不要假設自行向業主補交租金便一定可以保住舖位。付款、補救或另訂直接租約是否可行，需要業主參與確認。

四、把持續使用保障寫成可執行安排

較有用的保障，不是籠統寫上「總部協助處理租務」，而是訂明具體責任與文件交付。可要求總部確認已披露影響加盟商使用舖位的重大限制，並在收到欠租、違約、收回舖位或終止通知後，於約定期限內通知你及提供副本。

對於總租約的重大修改、提早退租或放棄續租權，可商議事先通知及同意機制。這些約定主要約束總部，不能自動約束沒有簽署文件的業主。

如業主願意，可由三方協商書面安排，交代總租約出現問題時，加盟商是否有機會補救、商議直接承租或取回自有設備。不要把這些商議目標當成加盟商本來就享有的法定權利，也不要假設業主必須接受。

最後，訂明因總部未取得必要同意、未維持總租約或擅自退租而失去舖位時，未使用期間的場地費、按金、搬遷費及裝修損失如何處理。責任分配須配合實際風險及對方履約能力，並與加盟合約互相銜接。

**實用重點：**付款前，先取得總租約、適用的業主書面同意及你的舖位使用文件，再請律師核對三者。只要「誰准許你入場、可以用多久、總租約出問題怎麼辦」仍不清楚，就應先釐清，而不是先交裝修款。