Kupnja franšize: kako uskladiti ugovor i zakup prostora

Dobar brend i privlačna lokacija nisu dovoljni ako franšizni ugovor i ugovor o zakupu poslovnog prostora stvaraju nespojive obveze. Možete ostati bez prava korištenja brenda, a nastaviti plaćati zakup, ili izgubiti prostor dok franšizne naknade i dalje dospijevaju. Pri ulasku u franšiznu zajednicu zato provjerite ova dva ugovora zajedno, prije potpisa i nepovratnih uplata.

1. Utvrdite pravila i odgovornost svake strane

U Hrvatskoj ne postoji poseban zakon o franšizi niti poseban zakonski propisan dokument predugovornog otkrivanja podataka za franšize. Na franšizni ugovor primjenjuje se Zakon o obveznim odnosima, uključujući načelo savjesnosti i poštenja te pravila o pregovorima, sklapanju i ispunjenju ugovora. Ovisno o sadržaju odnosa, važni su i Zakon o zaštiti tržišnog natjecanja, primjenjiva pravila EU-a te Zakon o žigu.

Za zakup poslovnog prostora relevantan je Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora, uz primjenu Zakona o obveznim odnosima. Ugovor o zakupu poslovnog prostora mora biti u pisanom obliku. Za određene prostore, osobito one u javnom vlasništvu, postoje dodatna pravila koja treba zasebno provjeriti.

Odobrenje lokacije koje daje davatelj franšize nije potvrda da prostor ispunjava zakonske uvjete za vašu djelatnost. Jednako tako, izjava zakupodavca da je prostor „idealan za franšizu” nije jamstvo da ga brend prihvaća. Ugovorima jasno rasporedite tko provjerava namjenu prostora, potrebne uvjete, suglasnosti i tehničke zahtjeve.

2. Prije obvezujućeg potpisa zatvorite krug odobrenja

Najrizičniji je redoslijed u kojem prvo bezuvjetno uzmete prostor, a tek zatim tražite odobrenje brenda i financiranje. Dok čekate odluke, zakupnina već može dospijevati.

Prije preuzimanja konačnih obveza prikupite:

• pisano odobrenje lokacije od davatelja franšize, s eventualnim uvjetima;
• dokaz o vlasništvu i ovlaštenju zakupodavca za davanje prostora u zakup;
• dokumentaciju potrebnu za provjeru zakonite uporabe prostora i obavljanje planirane djelatnosti;
• suglasnost za radove, oznake brenda, instalacije i druge potrebne zahvate;
• procjenu troška uređenja utemeljenu na stvarnom stanju prostora.

Ako odobrenja još nedostaju, s odvjetnikom razmotrite ugovaranje odgodnih uvjeta ili izričitog prava izlaska ako se uvjeti ne ispune do određenog datuma. Precizno uredite povrat pologa i drugih uplata. Nemojte pretpostaviti da naziv „rezervacija” ili „predugovor” sam po sebi znači da možete odustati bez posljedica.

3. Usporedite rokove, naknade i ulaganja

Napravite jednu vremensku crtu za oba ugovora. Na njoj označite predaju prostora, početak radova, početak obračuna zakupnine, krajnji rok otvaranja, početak franšiznih naknada i prestanak svakog ugovora.

Posebno provjerite što se događa ako uređenje kasni. Razdoblje bez zakupnine ne znači nužno oslobođenje od režija, zajedničkih troškova zgrade ili drugih davanja. Franšizni ugovor također može predviđati naknade ili posljedice neotvaranja poslovnice u roku.

Usporedite i trajanje ugovora. Ako je zakup kraći od franšiznog ugovora, obnova zakupa mora biti više od usmenog obećanja. Provjerite postoji li ugovoreno pravo produljenja, kako se ostvaruje i kako se određuje nova zakupnina. Ako je zakup dulji, izračunajte obveze koje bi ostale nakon prestanka franšize.

U proračun uključite i moguće preuređenje prema novim standardima brenda. Utvrdite tko plaća zahvate, treba li odobrenje zakupodavca i što se događa s ugrađenom opremom na izlasku. Povrat ulaganja ne treba temeljiti na pretpostavci da će oba ugovora sigurno biti obnovljena.

4. Dogovorite izvediv izlazak i mogućnost prijenosa

Prestanak jednog ugovora u pravilu ne prekida automatski drugi. Zato odvojeno provjerite otkaz, raskid, rokove za otklanjanje povrede i financijske posljedice.

Od davatelja franšize zatražite odgovor dopušta li preseljenje ako izgubite prostor te pod kojim uvjetima odobrava novu lokaciju. Od zakupodavca tražite jasno uređenje prijevremenog izlaska, prijenosa ugovora i podzakupa. Suglasnost jedne strane ne zamjenjuje suglasnost druge.

Razmotrite i prodaju poslovanja. Potencijalni kupac možda mora dobiti odobrenje brenda, preuzeti novi franšizni ugovor i zasebno dogovoriti zakup. Bez usklađenih pravila možete pronaći kupca, ali ne moći prenijeti poslovanje.

Na kraju uredite uklanjanje oznaka, vraćanje prostora u ugovoreno stanje, odvoz opreme i povrat pologa. Provjerite nastavljaju li vrijediti osobna jamstva nakon izlaska ili prijenosa. Nemojte prihvatiti nejasnu obvezu „potpune sanacije” bez razumijevanja opsega i mogućeg troška.

5. Provedite završnu provjeru oba ugovora

Odvjetniku dostavite oba nacrta, priloge, standarde uređenja i pisana obećanja iz pregovora. Računovođi pokažite raspored svih plaćanja. Zajedno provjerite tri scenarija: zakašnjelo otvaranje, neproduljenje zakupa i prijevremeni prestanak franšize.

Za svaki scenarij zapišite što plaćate, koliko dugo i možete li nastaviti poslovati na drugoj lokaciji. Ako odgovor ovisi o budućoj dobroj volji druge strane, riječ je o riziku koji još nije ugovorno riješen.

Praktični zaključak: ne potpisujte zakup i franšizni ugovor kao dvije nepovezane odluke. Uskladite odobrenja, trajanje, ulaganja i izlazak kako biste u franšiznu zajednicu ušli s izvedivim planom, a ne s dvostrukim obvezama.