Franchise kopen: stem huur en franchisecontract op elkaar af

Een geschikte locatie kan de doorslag geven bij het kopen van een franchise. Maar een aantrekkelijk pand is nog geen veilige basis. Als huur en franchiserechten niet op elkaar aansluiten, kunt u vastzitten aan een ruimte waarin u de formule niet meer mag exploiteren. Binnen de franchisegemeenschap horen duidelijke afspraken over huisvesting daarom bij een zorgvuldige start. Zo onderzoekt u de samenhang tussen beide contracten.

1. Breng de verhuurconstructie in kaart

Vraag eerst wie uw verhuurder wordt. Huurt u rechtstreeks van een vastgoedeigenaar, van de franchisegever of van een afzonderlijke vastgoedvennootschap? Dat bepaalt bij wie u terechtkunt voor onderhoud, toestemming voor verbouwingen en afspraken over voortzetting van de huur.

Bij onderhuur huurt de franchisegever of een andere partij het pand zelf en verhuurt het vervolgens aan u. Vraag dan om inzage in de relevante bepalingen van de hoofdhuurovereenkomst. Controleer of onderverhuur is toegestaan en wat er gebeurt als de hoofdhuur eindigt. Uw onderhuurcontract alleen geeft geen volledig beeld van uw positie.

Verzamel vóór uw beslissing:

• de concept-huurovereenkomst, algemene bepalingen en eventuele aanvullingen;
• een overzicht van huur, servicekosten, indexering en zekerheden;
• de bepalingen over toegestaan gebruik, verbouwingen en oplevering;
• bij onderhuur: informatie over de hoofdhuur en toestemming voor onderverhuur;
• bij overname: afspraken over overdracht van het bestaande huurcontract.

Neem niet aan dat u bij aankoop van een bestaande vestiging automatisch huurder wordt. Contractsoverneming vereist in beginsel medewerking van de wederpartij. Voor bepaalde bedrijfsruimten bestaat daarnaast een wettelijke mogelijkheid tot indeplaatsstelling via de rechter, maar daarvoor gelden voorwaarden.

2. Vergelijk looptijden én beëindigingsregels

Leg het franchisecontract en huurcontract naast elkaar. Noteer per overeenkomst de ingangsdatum, looptijd, verlengingsregeling, opzegtermijn en beëindigingsgronden. Kijk ook wanneer betalingsverplichtingen beginnen: bij sleuteloverdracht, na verbouwing of pas bij opening?

Dezelfde einddatum is niet genoeg. Een franchisecontract kan bijvoorbeeld niet worden verlengd, terwijl de huur zonder tijdige opzegging doorloopt. Andersom kunt u nog franchiserechten hebben terwijl voortzetting op de locatie onzeker is.

Het Nederlandse huurrecht maakt onderscheid tussen verschillende soorten bedrijfsruimte. Winkels en horecapanden vallen vaak onder artikel 7:290 BW, met een eigen stelsel van huurtermijnen en huurbescherming. Voor overige bedrijfsruimte, zoals veel kantoren, kan artikel 7:230a BW gelden, met een andere bescherming tegen ontruiming. Het feitelijke en overeengekomen gebruik is belangrijk voor de kwalificatie.

Laat een huurrechtjurist daarom beoordelen of een bepaling die huur en franchise koppelt daadwerkelijk werkt. Een zin als ‘de huur eindigt zodra de franchise eindigt’ zet wettelijke huurbescherming niet vanzelf opzij. Sommige afwijkende afspraken bij 7:290-bedrijfsruimte vragen om rechterlijke goedkeuring.

Praktische toets: werk drie situaties uit: de franchise stopt, de huur stopt en de opening wordt uitgesteld. Schrijf steeds op welke betalingen doorlopen en welke mogelijkheden u heeft om de situatie op te lossen.

3. Controleer of u de formule in het pand mag uitvoeren

Goedkeuring van de locatie door de franchisegever vervangt geen toestemming van de verhuurder of overheid. Controleer of het beoogde gebruik past binnen het omgevingsplan en welke vergunningen nodig zijn. Denk, afhankelijk van uw activiteiten, aan verbouwing, horeca, gevelreclame of een terras.

Lees daarnaast de contractuele gebruiksbepaling. Een pand dat uitsluitend voor een nauw omschreven activiteit mag worden gebruikt, kan weinig ruimte bieden wanneer het assortiment of de dienstverlening verandert. Vraag wie verantwoordelijk is voor de benodigde toestemmingen en wat er gebeurt als deze uitblijven.

Maak ook een verdeling van de huisvestingskosten. Wie betaalt aanpassingen aan ventilatie, elektra, brandveiligheidsvoorzieningen en toegankelijkheid? Wie onderhoudt installaties? En moet u bij vertrek de oorspronkelijke staat herstellen, ook wanneer de formule de verbouwing voorschreef?

Vraag bij een bestaande vestiging naar vergunningen, onderhoudsrapporten en eerdere afspraken met de verhuurder. Ga niet zonder controle uit van overdraagbaarheid van vergunningen. Laat belangrijke toezeggingen schriftelijk bevestigen door de partij die ze moet nakomen.

4. Gebruik de Wet franchise voor uw locatieonderzoek

Nederland kent specifieke franchiseregels: de Wet franchise, opgenomen in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, artikelen 7:911 tot en met 7:922. Deze regels bestaan naast het huurrecht; ze vervangen dat niet.

Artikel 7:913 BW verplicht de franchisegever vooraf onder meer informatie te verstrekken over de overeenkomst, financiële verplichtingen en relevante investeringen. Ook andere informatie waarvan de franchisegever weet of redelijkerwijs moet vermoeden dat deze belangrijk is voor uw beslissing, moet worden verstrekt. Een bekende onzekerheid over de beschikbaarheid van de locatie kan daarvoor relevant zijn.

U heeft zelf eveneens een onderzoeksplicht, vastgelegd in artikel 7:915 BW. Stel daarom gerichte vragen over ontbrekende huurdocumenten, tegenstrijdige looptijden en onduidelijke kosten. Bewaar de antwoorden bij uw aankoopdossier.

Laat vóór ondertekening beoordelen welke voorwaarden nodig zijn voor financiering, vergunningen, verhuurderstoestemming en beschikbaarheid van het pand. Leg ook vast wat met betaalde bedragen gebeurt als een noodzakelijke voorwaarde niet wordt vervuld. Teken een afzonderlijk huurcontract niet vooruitlopend op de franchise zonder de juridische samenhang te laten toetsen.

Praktische conclusie: koop pas wanneer u weet dat u de locatie mag gebruiken, hoe lang dat recht duurt en welke verplichtingen overblijven als huur of franchise stopt. Laat beide contracten als één samenhangend dossier beoordelen.