Franchising e centri commerciali: crescita dalle riqualificazioni

La crescita dei centri commerciali italiani passa soprattutto dagli immobili già esistenti. È il quadro emerso dal Retail Real Estate Overview 2026, realizzato da Reno per Confimprese e presentato a Rimini durante il XIV Retail & Real Estate. Per la comunità del franchising, i dati mettono al centro una questione concreta: valutare non soltanto le nuove inaugurazioni, ma anche le opportunità legate al rinnovamento delle gallerie.

Una rete di 1.006 strutture, con un patrimonio da rinnovare

Lo studio censisce 1.006 centri commerciali in Italia, contro i 1.001 dell’anno precedente. Il numero complessivo cambia dunque poco, mentre assume rilievo l’età delle strutture: il 67% ha più di vent’anni e l’età media raggiunge i 24 anni. Il confronto riportato con la Germania mostra una quota simile di centri oltre i vent’anni, pari al 64%.

Secondo la lettura di Confimprese, è soprattutto dalla riqualificazione, più che dalle nuove costruzioni, che passa la crescita. Non si tratta quindi soltanto di cercare nuovi indirizzi sulla mappa commerciale, ma di osservare come cambiano quelli già presenti.

Reno indica un ritmo di apertura generalmente compreso tra due e quattro nuovi centri all’anno e segnala una sola chiusura negli ultimi dodici mesi. Tra le novità citate figurano la Galleria Porta Vittoria a Milano, il Waterfront Mall a Genova e il Fass Shopping Centre a Elmas. Quest’ultimo è il più grande tra i nuovi centri menzionati, con 52.800 metri quadrati di superficie affittabile.

Per le reti che valutano un ingresso in galleria, questo quadro suggerisce di distinguere tra un nuovo immobile e una struttura esistente interessata da interventi. Sono due percorsi di sviluppo da esaminare nelle loro caratteristiche specifiche, senza assumere che la sola novità dell’indirizzo determini l’attrattività commerciale.

Negozi sfitti e canoni: le differenze da considerare

La fotografia delle disponibilità immobiliari non è uniforme. Nei centri definiti premium dallo studio, la quota di negozi sfitti si mantiene tra il 3,1% e il 5,2%. Sale all’8,3% nei centri provinciali e raggiunge il 15% in quelli locali.

A questa distanza non corrisponde, però, una discesa generalizzata dei canoni: secondo la ricerca, gli affitti restano stabili oppure aumentano in tutte le categorie considerate. La maggiore presenza di locali vuoti non va quindi interpretata automaticamente come sinonimo di condizioni economiche più favorevoli.

Per un affiliato o una rete in fase di espansione, la conseguenza pratica è la necessità di leggere insieme disponibilità degli spazi e costo dell’insediamento. La percentuale di sfitto descrive una parte del contesto, ma non sostituisce la valutazione della singola proposta. Allo stesso modo, il dato medio di una categoria non basta a definire le prospettive di un punto vendita specifico.

Visite di prossimità e permanenza in aumento

La ricerca utilizza anche dati di geolocalizzazione relativi a oltre cento centri per misurare i comportamenti di visita. Il 70% delle visite proviene da una distanza inferiore a 17 chilometri, mentre una visita tipica dura 56 minuti.

Il bacino vicino emerge così come un elemento importante nella lettura delle strutture analizzate. Per chi studia un’apertura, è un invito a verificare attentamente il territorio circostante, senza identificare automaticamente il richiamo di un centro commerciale con un pubblico proveniente da grandi distanze.

La permanenza è aumentata di 4,5 minuti in tre anni. Ristorazione e intrattenimento possono allungarla fino a un quarto d’ora: un dato che richiama l’attenzione sulla composizione dell’offerta della galleria, oltre che sul singolo negozio.

Questi indicatori descrivono le visite, non i ricavi dei punti vendita. Per la comunità del franchising possono orientare le domande da porre durante la selezione di una sede, ma non costituiscono da soli una previsione delle vendite.

Fino al 2028, attenzione anche agli ampliamenti

Il calendario dei progetti censiti resta contenuto. Lo studio individua quattro nuovi centri: quelli di Cantù, Torino e Brescia sono attesi nel 2027, mentre Messina è prevista nel 2028. Si tratta di aperture programmate, da distinguere dalle strutture già operative.

Altri cinque progetti riguardano invece l’ampliamento di immobili esistenti, tra cui Shopville Le Gru e Romagna Shopping Valley. È questa componente, insieme alle riqualificazioni, a rendere rilevante il monitoraggio delle gallerie già attive per le reti interessate a nuovi spazi.

Indicazione pratica: prima di scegliere una sede, confrontare canone, disponibilità, bacino di provenienza delle visite e interventi previsti sul centro. Affiancare alle nuove aperture il dialogo con le proprietà delle strutture in rinnovamento permette di valutare un ventaglio più completo di opportunità.