Franchising: verificare il locale prima di prendere in affitto

Un locale può piacere al marchio ma non essere adatto all’attività prevista. Oppure può risultare utilizzabile soltanto dopo lavori costosi, autorizzazioni e mesi di attesa. Entrare nella comunità del franchising richiede quindi una verifica precisa: prima di prendere in affitto uno spazio, occorre capire se il progetto sia concretamente realizzabile e coordinare gli impegni verso proprietario e affiliante. Il loro assenso risponde infatti a esigenze diverse e non sostituisce i controlli tecnici e amministrativi.

1. Distinguere l’approvazione del marchio dall’idoneità del locale

L’affiliante valuta normalmente visibilità, superficie, posizione e possibilità di applicare il proprio modello commerciale. Questa valutazione non equivale a una certificazione della regolarità dell’immobile o della possibilità di esercitarvi una determinata attività.

Prima di presentare una proposta di locazione, chiedi al marchio una scheda scritta dei requisiti del locale. Dovrebbe indicare almeno:

• superfici minime e distribuzione degli spazi;
• potenza elettrica e caratteristiche degli impianti;
• necessità di ventilazione, aspirazione o canna fumaria;
• spazi per deposito, servizi igienici e personale;
• requisiti per vetrine, insegne, accessi e consegne.

Fai precisare quali requisiti siano inderogabili e chi possa approvare eventuali adattamenti. Un assenso informale del referente commerciale non basta se il progetto definitivo deve essere autorizzato da un altro ufficio della rete.

Consegna poi la scheda a un tecnico abilitato scelto da te. Il suo incarico deve comprendere il confronto tra le esigenze del marchio, lo stato effettivo dell’immobile e la documentazione disponibile, non soltanto la preparazione di un disegno d’arredo.

2. Verificare fattibilità e adempimenti prima di impegnarsi

Chiedi al proprietario, tramite il tecnico, i documenti necessari a verificare la regolarità urbanistico-edilizia, la destinazione d’uso, la situazione catastale, l’agibilità e gli impianti. La sola planimetria catastale non dimostra la regolarità edilizia né garantisce che l’attività desiderata sia ammessa.

Il controllo deve riguardare anche accessibilità, requisiti igienico-sanitari, eventuali obblighi di prevenzione incendi e vincoli applicabili all’immobile. Se servono opere su facciate, coperture o parti comuni, verifica preventivamente quali assensi siano necessari e se il regolamento condominiale contenga limitazioni rilevanti.

Contatta inoltre lo Sportello unico per le attività produttive, o SUAP, del Comune competente. Descrivi l’attività reale, non soltanto il nome del marchio: vendita, preparazione di alimenti, somministrazione o servizi alla persona possono richiedere percorsi diversi.

Non esiste una regola nazionale per cui qualsiasi negozio sotto una determinata superficie possa aprire senza ulteriori verifiche. Gli adempimenti dipendono dall’attività, dalle dimensioni e dalle disposizioni territoriali applicabili. La SCIA, quando prevista, non sana irregolarità dell’immobile e presuppone il possesso dei requisiti richiesti. Alcuni interventi o attività necessitano invece di specifici titoli o autorizzazioni.

Chiedi al tecnico un esito scritto: fattibilità, criticità, opere necessarie e condizioni ancora da verificare.

3. Coordinare affitto e contratto di franchising

In Italia l’affiliazione commerciale è disciplinata dalla Legge 6 maggio 2004, n. 129. Il contratto deve essere scritto a pena di nullità. L’articolo 4 impone all’affiliante di consegnare all’aspirante affiliato, almeno trenta giorni prima della sottoscrizione, la copia completa del contratto con gli allegati previsti dalla legge, salve le specifiche eccezioni di riservatezza indicate dalla norma.

Questo intervallo non rappresenta però un diritto generale di ripensamento sull’affitto. Una proposta di locazione accettata può già produrre obblighi, anche se il contratto di affiliazione non è ancora stato firmato.

Fai quindi coordinare i due accordi da un legale. Valuta clausole che subordinino l’efficacia degli impegni a eventi definiti, come l’approvazione scritta del locale da parte del marchio o l’esito positivo delle verifiche tecniche. Devono essere chiari termini, prove richieste, obblighi di collaborazione e trattamento delle somme versate se le condizioni non si realizzano.

Evita formule generiche come «salvo ottenimento dei permessi» senza precisare quali siano necessari. La tutela deve corrispondere al procedimento effettivamente applicabile.

Considera anche l’articolo 5 della Legge n. 129/2004: se la sede è indicata nel contratto, l’affiliato non può trasferirla senza il preventivo consenso dell’affiliante, salvo forza maggiore. Scegliere un locale inadatto può dunque creare difficoltà anche dopo l’apertura.

4. Attribuire lavori, spese e rischio dei ritardi

Prima della firma, costruisci un prospetto condiviso con proprietario, tecnico e affiliante. Per ogni intervento indica chi lo autorizza, chi lo esegue, chi lo paga e quando deve essere completato.

Chiarisci soprattutto:

• quali opere spettino al proprietario e quali all’affiliato;
• quando decorrano canone e altri pagamenti;
• chi sostenga eventuali adeguamenti richiesti dopo i sopralluoghi;
• cosa accada se la consegna o l’apertura slittano;
• quali ripristini siano dovuti alla fine della locazione.

Negozia, se utile, un periodo iniziale senza canone o con canone ridotto per l’allestimento: non è un beneficio automatico. Allinea inoltre le scadenze di apertura previste dall’affiliazione ai tempi tecnici verificati, evitando di promettere una data fondata soltanto su stime commerciali.

In pratica: non bloccare il locale soltanto perché piace al marchio. Procedi quando hai una verifica tecnica scritta, un quadro degli adempimenti e accordi coordinati su condizioni, lavori e ritardi.