Franchise kaufen: Mietvertrag und Standortfreigabe abstimmen

Wer einer Franchise-Gemeinschaft beitritt, braucht häufig eigene Geschäftsräume. Dabei entsteht ein unterschätztes Risiko: Der Mietvertrag bindet bereits, obwohl die Systemzentrale den Standort noch nicht freigegeben hat oder die geplante Nutzung nicht genehmigt ist. Prüfen Sie deshalb nicht nur die Immobilie, sondern auch das Zusammenspiel von Franchisevertrag, Mietvertrag und behördlichen Voraussetzungen.

1. Zuständigkeiten vor der Standortsuche klären

Eine Standortempfehlung des Franchisegebers ersetzt weder die technische Prüfung noch eine behördliche Genehmigung. Auch eine interne Standortfreigabe bedeutet nicht automatisch, dass die Räume für Ihr Vorhaben geeignet sind. Lassen Sie sich schriftlich erklären, was die Freigabe umfasst: nur das Einzugsgebiet oder auch Grundriss, Liefermöglichkeiten, technische Ausstattung und Systemgestaltung?

Klären Sie außerdem, wer Ihr Vermieter wird. Mieten Sie unmittelbar vom Eigentümer, bleiben Franchisegeber und Vermieter getrennte Vertragspartner. Mieten Sie dagegen vom Franchisegeber oder einer verbundenen Gesellschaft, müssen Sie zusätzlich den Hauptmietvertrag und die Berechtigung zur Untervermietung prüfen lassen. Das Ende des Hauptmietverhältnisses kann Ihre Nutzung gefährden; grundsätzlich kann der Eigentümer nach dessen Beendigung auch vom Untermieter die Herausgabe verlangen.

Fordern Sie vor einer verbindlichen Zusage mindestens folgende Unterlagen an:

• den vollständigen Mietvertragsentwurf einschließlich Anlagen;
• die schriftlichen Standortanforderungen der Franchise-Gemeinschaft;
• vorhandene Grundrisse und Unterlagen zur genehmigten Nutzung;
• eine Aufstellung notwendiger Umbauten und technischer Anschlüsse;
• bei Untervermietung die für Ihre Nutzung maßgeblichen Regelungen des Hauptmietvertrags.

Wichtig: Eine Makleraussage wie „Gastronomie ist hier möglich“ genügt nicht als Nachweis. Welche Nutzung tatsächlich zulässig ist, sollten Sie anhand der Unterlagen mit der zuständigen Behörde und gegebenenfalls einem Architekten klären.

2. Die rechtlichen Grundlagen richtig einordnen

Deutschland hat kein spezielles Franchisegesetz und kein staatliches Franchiseregister. Für den Franchisevertrag gelten insbesondere das Bürgerliche Gesetzbuch und, soweit einschlägig, das Handelsgesetzbuch. Vorvertragliche Schutz- und Aufklärungspflichten ergeben sich insbesondere aus §§ 311 Absatz 2, 241 Absatz 2 BGB; hinzu kommt der Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB. Ein verbandlicher Ethikkodex ist kein staatliches Gesetz und ersetzt keine Standortprüfung.

Für Geschäftsräume gelten die mietrechtlichen Vorschriften des BGB, insbesondere §§ 535 ff. sowie § 578 BGB. Anders als bei Wohnraum besteht bei Gewerberäumen weitreichende Vertragsfreiheit. Verlassen Sie sich deshalb nicht auf Schutzregeln, die Sie aus Ihrem privaten Mietverhältnis kennen.

Vorformulierte Vertragsbedingungen können auch zwischen Unternehmern der AGB-Kontrolle unterliegen, insbesondere nach § 307 BGB unter Berücksichtigung des § 310 BGB. Ob eine Klausel unwirksam ist, hängt jedoch vom Einzelfall ab. Eine wirtschaftlich ungünstige Vereinbarung ist nicht allein deshalb unwirksam.

Zusätzlich sind öffentlich-rechtliche Anforderungen zu beachten, etwa Bauplanungs- und Bauordnungsrecht sowie tätigkeitsabhängige Erlaubnisse. Eine Zustimmung des Vermieters ersetzt diese nicht. Umgekehrt berechtigt eine behördliche Genehmigung nicht automatisch zu Umbauten, die der Mietvertrag untersagt.

3. Bindung, Freigabe und Mietbeginn miteinander verzahnen

Erstellen Sie vor der Unterschrift einen gemeinsamen Ablaufplan für beide Verträge. Darin sollten Standortfreigabe, erforderliche Genehmigungen, Übergabe, Ausbau und Eröffnung jeweils einen Verantwortlichen und einen realistischen Termin erhalten. Entscheidend ist, welche Zahlungspflichten bereits einsetzen, wenn ein Schritt ausbleibt.

Besprechen Sie mit anwaltlicher Unterstützung passende Sicherungen. Denkbar sind aufschiebende Bedingungen oder vertragliche Rücktrittsrechte, wenn eine genau bezeichnete Genehmigung oder Standortfreigabe nicht rechtzeitig vorliegt. Solche Regelungen müssen mit beiden Vertragspartnern vereinbart werden: Eine Klausel im Franchisevertrag befreit Sie nicht automatisch vom Mietvertrag.

Regeln Sie insbesondere:

• Mietbeginn: Beginnt die Zahlung mit Vertragsabschluss, Übergabe oder erst nach einer vereinbarten Ausbauphase?
• Verzögerungen: Wer trägt die Kosten, wenn Räume verspätet übergeben werden oder notwendige Unterlagen fehlen?
• Ausbau: Wer beauftragt und bezahlt Arbeiten, und wer wird Eigentümer der Einbauten?
• Fristen: Bis wann müssen Bedingungen erfüllt sein, und wie wird ihr Eintritt nachgewiesen?

Vergleichen Sie außerdem die gesicherten Nutzungszeiträume. Läuft der Franchisevertrag länger als der Mietvertrag, benötigen Sie eine belastbare Perspektive für die Räume. Läuft die Miete länger, drohen Mietzahlungen ohne nutzbares Franchisekonzept. Eine bloße Aussicht auf Verlängerung ist nicht dasselbe wie eine wirksam vereinbarte Option.

4. Standortkosten und Nutzungsmöglichkeiten gemeinsam prüfen

Die Grundmiete bildet nur einen Teil der Standortbelastung ab. Kalkulieren Sie zusätzlich Kaution, Nebenkosten, mögliche Umsatzsteuer, Umbauten, Wartungspflichten und die vertragliche Verteilung von Instandhaltungskosten. Prüfen Sie auch Index- oder Staffelmietregelungen sowie Rückbaupflichten. Deren wirtschaftliche Wirkung gehört in Ihre Standortentscheidung, nicht erst in die spätere Betriebsplanung.

Vergleichen Sie danach den erlaubten Mietzweck mit dem tatsächlichen Franchisekonzept. Sind Außer-Haus-Verkauf, Lieferdienst, Außenwerbung, Kundenverkehr oder besondere Öffnungszeiten abgedeckt? Darf die Lüftungsanlage eingebaut werden? Sind Anlieferung und Abfallentsorgung praktisch möglich? Widersprüche sollten vor der Unterzeichnung beseitigt werden.

Lassen Sie Franchise- und Mietvertragsentwurf zusammen prüfen. Zwei einzeln nachvollziehbare Verträge können in Kombination erhebliche Lücken erzeugen. Dokumentieren Sie offene Punkte in einer kurzen Liste mit Zuständigkeit, Frist und erforderlichem Nachweis.

Praxisfazit: Binden Sie sich erst, wenn Standortfreigabe, zulässige Nutzung, Zahlungsbeginn und gesicherte Nutzungsdauer zusammenpassen. Bleiben Voraussetzungen offen, brauchen Sie ausdrücklich vereinbarte Sicherungen – keine mündlichen Zusagen.