Comprar franquicia en Colombia: revisar el arriendo del local

Una marca puede aprobar una ubicación y, aun así, el local no estar listo para operar legalmente o resultar incompatible con el contrato de franquicia. Al incorporarte a la comunidad de franquicias en Colombia, revisa el arriendo como parte de la compra, no como un trámite posterior. El objetivo es evitar que empieces a pagar por un inmueble donde todavía no puedes desarrollar el negocio.

1. Comprueba que el local sirve para la actividad

La aprobación comercial del franquiciante no reemplaza la revisión jurídica y técnica del inmueble. Una buena ubicación para atraer clientes puede tener restricciones de uso, dificultades para instalar equipos o limitaciones de horario.

Antes de comprometerte, solicita y verifica:

• Identificación del inmueble y del arrendador: comprueba quién es el propietario y, si firma otra persona, qué facultades tiene para arrendar.
• Compatibilidad del uso del suelo: consulta las reglas municipales o distritales aplicables a la actividad exacta que desarrollarás.
• Reglamento de propiedad horizontal: si aplica, revisa restricciones sobre avisos, ruido, horarios, manejo de residuos y utilización de zonas comunes.
• Condiciones técnicas: contrasta capacidad eléctrica, ventilación, redes hidráulicas, accesibilidad y posibilidades de adecuación con las exigencias del negocio.
• Requisitos de funcionamiento: identifica los sanitarios, ambientales y de seguridad que correspondan a la actividad y al municipio.

Pide al franquiciante una ficha escrita de requisitos mínimos del local. Después, encarga la verificación a profesionales idóneos cuando sea necesario. No basta con que el arrendador afirme que allí funcionó un negocio parecido: la actividad, las instalaciones y las reglas vigentes pueden ser diferentes.

2. Entiende qué protege la ley y qué debes negociar

En Colombia no existe una ley especial que regule integralmente el contrato de franquicia ni una obligación general de entregar un documento de divulgación precontractual propio de las franquicias. El Ministerio de Justicia lo describe como un contrato atípico. Se aplican lo pactado, las normas generales del Código de Comercio y del Código Civil, y los deberes de buena fe, entre otras disposiciones pertinentes.

Esto no significa que todo dependa de la voluntad del franquiciante. El arrendamiento del local tiene su propio marco jurídico. Los artículos 518 a 524 del Código de Comercio contemplan protecciones para ciertos arrendatarios de inmuebles ocupados con establecimientos de comercio.

Por ejemplo, el artículo 518 reconoce, bajo sus condiciones y con excepciones legales, el derecho a la renovación al empresario que haya ocupado el inmueble durante al menos dos años consecutivos con el mismo establecimiento de comercio. No equivale a una garantía de permanencia indefinida ni a mantener siempre el mismo canon.

La Ley 820 de 2003 regula el arrendamiento de vivienda urbana; no debe utilizarse como referencia automática para un local comercial. Haz revisar el contrato con ese criterio y no asumas que existen topes de incremento o reglas de terminación iguales a los de una vivienda.

3. Coordina fechas, aprobaciones y pagos

El contrato de franquicia y el arriendo suelen tener contrapartes distintas. Por eso, una promesa del franquiciante no obliga por sí sola al propietario del local, ni una concesión del propietario modifica tus obligaciones frente a la marca.

Prepara un calendario conjunto que distinga cinco hitos: entrega del inmueble, aprobación definitiva de la ubicación, autorización de obras, disponibilidad de requisitos para operar y apertura al público. Para cada uno, identifica responsable, documento de respaldo y consecuencia del retraso.

Negocia expresamente los siguientes puntos:

• Inicio del cobro: precisa desde cuándo se causan canon, administración y otros conceptos.
• Periodo de adecuación: si hay tiempo sin canon o con descuento, establece su duración y qué gastos siguen a tu cargo.
• Aprobaciones pendientes: acuerda qué ocurre si la marca rechaza el inmueble o una restricción impide la actividad prevista.
• Plazos compatibles: compara la duración del arriendo con la de la franquicia y con el tiempo necesario para aprovechar las adecuaciones.

Estas condiciones requieren aceptación escrita de quien deba cumplirlas. No supongas que habrá devolución de pagos o liberación de obligaciones si no quedó acordada o no procede legalmente.

4. Deja claras las obras y la ocupación

Define quién paga y autoriza cada intervención: fachada, extracción, redes, baños, iluminación o refuerzos. Distingue reparaciones necesarias de adecuaciones propias de la marca y documenta el estado inicial mediante acta y fotografías.

Aclara también qué mejoras permanecerán en el inmueble, cuáles podrás retirar y si debes restituirlo a su estado anterior. Una inversión exigida por la marca no genera automáticamente un derecho de reembolso frente al arrendador.

Comprueba quién será el arrendatario: tú, tu sociedad o el franquiciante. Si ocuparás el espacio mediante subarriendo u otra autorización, revisa el contrato principal y las facultades para permitir esa ocupación.

Conclusión práctica: antes de firmar, reúne el arriendo, el contrato de franquicia y la ficha técnica del local. No avances mientras sus fechas, permisos y responsabilidades se contradigan.