Franchise och lokalhyra: samordna avtalen före expansion

När ett befintligt företag ska bli en franchisegemenskap räcker det inte att hitta lokaler som liknar originalet. Franchiseavtalet och hyresavtalet måste fungera tillsammans, trots att de ofta har olika motparter, löptider och villkor. Annars kan franchisetagaren stå med hyreskostnader utan rätt att använda konceptet, eller med ett franchiseavtal men utan en användbar lokal. Gör därför samordningen till en egen uppgift före expansionen.

Bestäm vem som ska hyra lokalen

Börja med ansvarsfördelningen, inte med adressen. Ska franchisetagaren teckna hyresavtal direkt med fastighetsägaren, eller ska ditt företag hyra lokalen och upplåta den vidare? Modellerna innebär olika ekonomiska åtaganden och behov av avtalskontroll.

Vid direktuthyrning är franchisetagaren hyresvärdens avtalspart. Du kan ändå behöva godkänna lokalens förutsättningar för konceptet. Skilj då på ett konceptgodkännande och en bedömning av hyresavtalets juridiska eller ekonomiska lämplighet. Ett godkänt skyltfönster betyder inte att hyresvillkoren är rimliga.

Om franchisegivaren hyr och upplåter lokalen vidare behöver bland annat rätten till andrahandsuthyrning kontrolleras. Utgå inte från att franchiseavtalet i sig ger den rätten. Franchisegivaren kan dessutom ha kvar skyldigheter mot fastighetsägaren även om franchisetagaren slutar betala eller lämnar verksamheten.

Skriv ned vem som ansvarar för att:

• förhandla hyran och granska hyresvillkoren,
• ställa eventuell säkerhet och finansiera anpassningar,
• inhämta nödvändiga medgivanden från hyresvärden,
• bära kostnader om den planerade öppningen inte blir av.

Välj modell innan ni presenterar en specifik lokal som en färdig etableringsmöjlighet.

Lägg avtalens tidslinjer bredvid varandra

Gör en gemensam tidslinje för franchiseavtal, hyresavtal och lokalanpassning. Markera tillträde, byggstart, planerad öppning, avtalsperioder och sista dag för uppsägning. Det viktiga är inte att alla datum blir identiska, utan att skillnaderna är medvetna och hanterbara.

Ett hyresavtal kan börja belasta ekonomin långt innan verksamheten öppnar. Samtidigt kan franchiseavtalets löptid eller avgifter börja räknas från en annan tidpunkt. Bestäm vad som gäller om tillträdet försenas eller lokalen inte blir färdig enligt plan.

Använd exempelvis följande kontrollfrågor:

• Kan någon part bli bunden innan den andra nödvändiga överenskommelsen är klar?
• Vad händer om hyresvärden inte accepterar verksamhetens användning av lokalen?
• Vem betalar hyran under en försenad anpassning?
• Finns en plan om hyresförhållandet upphör innan franchiseavtalet löper ut?

Där det är lämpligt kan avtal behöva villkoras av att andra förutsättningar uppfylls. Låt en jurist formulera villkoren så att det framgår vad som måste inträffa, senast när och vilka följder ett uteblivet godkännande får. Ett allmänt förbehåll om att ”lokalen ska godkännas” lämnar för många frågor öppna.

Fördela investeringar och lokalrisker

Din befintliga verksamhet kan ha fått lokalanpassningar betalda av hyresvärden eller byggt upp inredningen under flera år. Den första franchisetagaren får inte automatiskt samma förutsättningar. Skilj därför konceptets lokalbehov från den ursprungliga enhetens historiska lösningar.

Ta fram en projektspecifik ansvarsfördelning för exempelvis ventilation, el, fast inredning, skyltning och återställning. Ange vem som beställer, betalar, äger och underhåller varje viktig del. Kontrollera också vilka åtgärder som kräver hyresvärdens godkännande.

En enkel ansvarstabell bör innehålla åtgärd, ansvarig part, nödvändigt godkännande, kostnadsansvar och tidpunkt för beslut. Den gör det lättare att upptäcka luckor innan någon beställer arbete.

Var särskilt tydlig med vad som händer med investeringarna när lokalen lämnas. Inredning som är central för konceptet kan vara dyr att flytta, sakna värde på en annan adress eller medföra återställningskostnader. Undvik att beskriva investeringar som återvinningsbara utan underlag.

Håll också isär hyresvärdens krav och franchisegivarens krav. Franchisetagaren behöver kunna se om en kostnad följer av lokalen, konceptet eller ett eget tillval.

Kontrollera juridiken före bindande åtaganden

Sverige har ingen heltäckande franchiselag, men lag (2006:484) om franchisegivares informationsskyldighet gäller för förhandsinformationen. Franchisegivaren ska i god tid före franchiseavtalet lämna skriftlig, klar och begriplig information om avtalets innebörd och relevanta förhållanden.

Informationskraven omfattar bland annat ekonomiska villkor samt varor eller tjänster som franchisetagaren är skyldig att köpa eller hyra. Om ditt upplägg förutsätter en viss lokal eller uthyrning från franchisegivaren behöver lokalupplägget därför beskrivas tydligt i den relevanta informationen. Ett separat hyresavtal ersätter inte informationsskyldigheten.

För lokalhyra är reglerna i 12 kap. jordabalken, ofta kallade hyreslagen, centrala. Även avtalslagen är relevant. Lokalhyresreglerna innehåller bland annat bestämmelser om uppsägning och indirekt besittningsskydd. Låt en jurist granska dessa frågor och samspelet mellan avtalen; utgå inte från att franchiseavtalets villkor också styr relationen till hyresvärden.

Praktisk slutsats: Ge varje etablering en gemensam avtalsöversikt, tidslinje och ansvarstabell. Gå vidare först när ni vet vem som bär lokalens kostnader och risker även om öppningen försenas eller samarbetet upphör.