Beli Francais Malaysia: Selaraskan Sewa Premis dan Kontrak

Premis yang menarik belum tentu sesuai untuk komitmen francais anda. Jika hak menggunakan jenama tamat tetapi sewa masih berjalan, anda mungkin terus membayar premis yang tidak boleh digunakan seperti dirancang. Sebaliknya, kehilangan premis ketika kontrak francais masih berkuat kuasa boleh mengganggu operasi. Sebelum menyertai komuniti francais Malaysia, semak kedua-dua perjanjian sebagai satu keputusan pembelian, bukan dua urusan berasingan.

1. Padankan tempoh francais dengan hak menduduki premis

Malaysia mempunyai undang-undang khusus, iaitu Akta Francais 1998, termasuk pindaan 2020. Seksyen 25 menetapkan bahawa tempoh francais tidak boleh kurang daripada lima tahun. Namun, ini bukan jaminan bahawa anda boleh menduduki sesuatu premis selama tempoh yang sama, dan bukan bermaksud perjanjian tidak boleh ditamatkan mengikut undang-undang.

Hak menduduki premis bergantung pada perjanjian sewaan atau pajakan yang berasingan. Akta Kontrak 1950 turut menjadi rangka undang-undang umum yang relevan kepada komitmen kontrak. Minta peguam menyemak struktur urusan premis, terutama apabila melibatkan pajakan berdaftar atau penyewaan semula.

Sediakan satu jadual yang menyenaraikan:

• Tarikh mula dan tamat perjanjian francais.
• Tarikh serahan premis, mula sewa dan sasaran pembukaan.
• Tempoh awal sewaan serta setiap pilihan pembaharuan.
• Tarikh akhir memberikan notis pembaharuan bagi kedua-dua kontrak.
• Tarikh semakan kadar sewa dan syarat kenaikannya.

Jangan samakan peluang memperbaharui dengan hak memperbaharui. Frasa seperti “tertakluk kepada persetujuan bersama” mungkin memerlukan rundingan baharu. Tanya sama ada pilihan pembaharuan boleh dilaksanakan oleh anda apabila syarat dipenuhi, atau masih memerlukan persetujuan pemilik premis.

Jika tempoh sewa awal lebih pendek daripada tempoh francais, pastikan anda memahami risiko pemilik tidak menyambung sewa. Kelulusan francaisor terhadap lokasi tidak dengan sendirinya menyelesaikan risiko tersebut.

2. Jadikan kelulusan lokasi syarat sebelum komitmen besar

Calon francaisi kadangkala membayar deposit premis terlebih dahulu kerana bimbang lokasi diambil orang lain. Masalah timbul apabila francaisor menolak tapak itu, atau penggunaan yang dirancang tidak dibenarkan oleh pemilik bangunan atau pihak berkuasa tempatan.

Sebelum membayar, kenal pasti semua kelulusan yang diperlukan. Ini boleh merangkumi persetujuan bertulis francaisor, kebenaran penggunaan premis, kelulusan pengubahsuaian dan lesen perniagaan yang berkaitan. Keperluan sebenar berbeza mengikut aktiviti, lokasi dan jenis bangunan.

Minta peguam merangka syarat yang menjelaskan perkara berikut:

• Kelulusan manakah yang mesti diperoleh sebelum komitmen menjadi muktamad?
• Siapakah yang bertanggungjawab memohon dan menanggung kosnya?
• Apakah tarikh akhir untuk mendapatkan kelulusan?
• Jika kelulusan gagal, bolehkah anda menarik diri dan mendapatkan semula deposit?

Jangan menganggap surat tawaran sewa atau borang tempahan tidak mengikat hanya kerana perjanjian penuh belum ditandatangani. Semak juga sama ada deposit dibayar kepada pemilik, ejen atau pihak lain, serta siapa yang wajib memulangkannya.

Bezakan kelulusan francaisor daripada kelulusan pihak berkuasa. Persetujuan jenama bahawa lokasi itu sesuai bukan pengesahan bahawa semua lesen akan diluluskan.

3. Kira kos apabila jadual pembukaan berubah

Kos premis bukan sekadar sewa bulanan. Bina lembaran kos khusus untuk tempoh antara mengambil alih premis dengan membuka perniagaan. Masukkan deposit utiliti, caj penyelenggaraan, insurans yang diwajibkan, kerja pengubahsuaian dan kos pematuhan bangunan.

Semak bila tempoh tanpa sewa bermula. Jika ia bermula ketika kunci diserahkan, kelewatan kelulusan pelan atau pemasangan peralatan boleh menghabiskan tempoh itu sebelum kerja selesai. Tanya juga sama ada pengecualian meliputi sewa asas sahaja atau caj lain.

Uji tiga keadaan tanpa menganggapnya sebagai ramalan: pembukaan mengikut jadual, pembukaan tertangguh dan lokasi terpaksa ditukar. Untuk setiap keadaan, catat bayaran yang tetap berjalan serta pihak yang menanggungnya.

Periksa juga sama ada kontrak francais menetapkan tarikh akhir pembukaan. Jika kelewatan berpunca daripada pemilik premis, adakah francaisor boleh memberikan lanjutan bertulis? Jangan bergantung pada janji lisan bahawa semua pihak akan bertolak ansur.

Jika pembiayaan digunakan untuk pengubahsuaian, semak bila ansuran bermula berbanding tarikh operasi. Tujuannya ialah mengenal pasti pertindihan komitmen premis dan pembiayaan sebelum jualan bermula.

4. Tentukan jalan keluar sebelum menandatangani

Minta kedua-dua pihak menerangkan apa yang berlaku jika lokasi tidak lagi boleh digunakan. Perjanjian sewa mungkin mengehadkan penyerahan hak kepada pembeli baharu, manakala kontrak francais mungkin memerlukan kelulusan berasingan untuk pemindahan perniagaan.

Semak kos penamatan awal, pemulihan premis kepada keadaan asal, penanggalan papan tanda dan pelupusan kelengkapan khusus jenama. Kenal pasti juga sama ada jaminan peribadi terus mengikat selepas perniagaan dipindahkan. Jangan anggap penjualan outlet secara automatik melepaskan anda daripada semua tanggungan.

Untuk kemungkinan pemindahan lokasi, dapatkan penjelasan tentang proses kelulusan tapak baharu, kos pengubahsuaian semula dan tempoh operasi boleh dihentikan. Jika pemilik mempunyai hak menamatkan sewa kerana pembangunan semula, minta peguam menilai kesannya terhadap kewajipan francais anda.

Langkah praktikal: sebelum membayar deposit besar, bawa jadual tarikh, lembaran kos dan kedua-dua draf kontrak kepada peguam anda. Teruskan hanya apabila hak menduduki premis, kewajipan membuka outlet dan tanggungan keluar dapat difahami bersama.