Beli Francais Malaysia: Selaraskan Sewa Premis dan Kontrak

Membeli francais biasanya melibatkan dua komitmen berasingan: perjanjian francais dan perjanjian sewaan premis. Kedua-duanya mungkin ditandatangani dengan pihak berlainan, tetapi perniagaan anda bergantung pada keserasian syaratnya. Dalam komuniti francais Malaysia, semakan ini penting kerana hak menggunakan jenama tidak semestinya menjamin hak terus menduduki kedai. Sebelum mengikat diri, pastikan anda tahu siapa mengawal premis, berapa lama anda boleh beroperasi dan tanggungan yang masih berjalan jika salah satu perjanjian berakhir.

1. Kenal pasti siapa sebenarnya memegang sewaan

Jangan menganggap syarikat anda akan menjadi penyewa hanya kerana anda membayar sewa bulanan. Premis mungkin disewa terus daripada pemilik, disewakan semula oleh francaisor, atau digunakan melalui aturan lain. Setiap struktur memberikan tahap kawalan yang berbeza.

Minta salinan draf sewaan dan kenal pasti:

• Nama pemilik premis, penyewa utama dan pihak yang menerima bayaran.
• Sama ada syarikat anda menjadi penyewa langsung atau penyewa kecil.
• Dokumen yang membenarkan penyewaan semula atau penggunaan oleh francaisi.
• Pihak yang bertanggungjawab terhadap sewa, caj penyelenggaraan dan pemulihan premis.
• Keperluan mendapatkan persetujuan pemilik sebelum pengubahsuaian atau pemasangan papan tanda.

Jika francaisor ialah penyewa utama, semak perjanjian induk, bukan sekadar surat kebenaran menggunakan kedai. Minta peguam menilai kesan sekiranya sewaan induk tamat atau francaisor gagal memenuhi kewajipannya kepada pemilik.

Pastikan juga kegunaan premis yang dibenarkan sepadan dengan operasi sebenar. Kebenaran untuk menjalankan perniagaan runcit tidak semestinya menjawab semua persoalan tentang dapur, penghantaran, penyimpanan atau waktu operasi. Dapatkan pengesahan khusus apabila aktiviti jenama memerlukan kemudahan tersebut.

2. Padankan tarikh dan hak sambungan kedua-dua kontrak

Sediakan satu garis masa yang memaparkan tarikh mula sewaan, tarikh mula membayar sewa, tempoh akses untuk pengubahsuaian, tarikh mula perjanjian francais dan tarikh tamat setiap dokumen. Tambahkan tarikh akhir notis untuk menyambung sewaan.

Tujuannya bukan semata-mata memastikan tempoh kedua-duanya sama. Anda perlu mengetahui sama ada hak menduduki premis mencukupi untuk memenuhi kewajipan operasi di bawah kontrak francais.

Sebagai contoh, jika sewaan tamat lebih awal, anda mungkin masih terikat untuk menjalankan francais tetapi tidak mempunyai premis. Jika sewaan berterusan selepas hak francais berakhir, kewajipan membayar sewa pula mungkin masih wujud walaupun jenama tidak lagi boleh digunakan.

Tanya secara bertulis:

1. Adakah pilihan menyambung sewaan benar-benar hak penyewa atau tertakluk kepada persetujuan baharu pemilik?
2. Bagaimanakah kadar sewa bagi tempoh sambungan ditentukan?
3. Adakah perpindahan memerlukan kelulusan francaisor, dan apakah prosesnya?
4. Siapa menanggung kos jika premis tidak lagi tersedia?

Jangan menganggap janji francaisor bahawa “kedai ini boleh digunakan lama” mengikat pemilik premis. Hak tersebut perlu disokong oleh dokumen yang ditandatangani pihak yang berkuasa memberikannya.

3. Bezakan pematuhan francais daripada hak terhadap premis

Malaysia mengawal selia francais secara khusus melalui Akta Francais 1998, sebagaimana dipinda, termasuk pindaan 2020. Panduan pendaftaran rasmi menyenaraikan dokumen penzahiran, contoh perjanjian francais, manual operasi dan manual latihan antara dokumen permohonan pendaftaran.

Di bawah Seksyen 15, francaisor perlu memberikan dokumen penzahiran dan salinan perjanjian francais kepada bakal francaisi sekurang-kurangnya 10 hari sebelum perjanjian ditandatangani. Gunakan ruang semakan ini untuk membaca kewajipan berkaitan premis bersama draf sewaan, bukan secara berasingan.

Namun, pendaftaran francais bukan pengganti kepada semakan hak menduduki premis. Ia tidak dengan sendirinya membuktikan bahawa penyewaan semula dibenarkan atau bahawa pemilik telah meluluskan semua kegunaan yang dikehendaki jenama.

Minta peguam menyemak percanggahan nyata. Contohnya, manual mungkin mewajibkan waktu operasi tertentu sedangkan peraturan bangunan mengehadkan akses. Kontrak francais pula mungkin mewajibkan perubahan susun atur yang memerlukan persetujuan pemilik.

Penyelesaian mungkin memerlukan pindaan sewaan, persetujuan bertulis pemilik atau pelarasan dokumen francais yang mematuhi keperluan undang-undang. Persetujuan satu pihak tidak semestinya mengubah kewajipan anda kepada pihak lain.

4. Uji tanggungan apabila penggunaan premis terganggu

Sebelum menandatangani, uji beberapa keadaan: pemilik tidak menyambung sewaan, bangunan memerlukan kerja besar, francaisor kehilangan sewaan induk, atau hak menggunakan jenama berakhir ketika sewaan masih berjalan.

Bagi setiap keadaan, catat sama ada sewa terus perlu dibayar, sama ada operasi boleh dipindahkan, siapa perlu memberikan persetujuan dan siapa membayar kos pemindahan. Jangan menganggap penutupan kedai secara automatik menghentikan sewa atau bayaran francais.

Masukkan juga kewajipan menyerahkan semula premis. Menanggalkan papan tanda, membuang pemasangan khas dan memulihkan keadaan asal boleh melibatkan kerja yang berbeza daripada sekadar mengosongkan kedai. Dapatkan anggaran berdasarkan syarat sebenar, bukan andaian bahawa semua kelengkapan boleh ditinggalkan.

Rundingkan perlindungan yang sesuai, seperti proses persetujuan perpindahan atau mekanisme pelepasan sewaan dalam keadaan tertentu. Ini ialah cadangan kontrak, bukan hak automatik francaisi. Jika perlindungan tidak dipersetujui, nilai sama ada anda mampu menanggung baki komitmen tersebut.

Inti praktikal: sebelum membeli, bentangkan kontrak francais dan sewaan sebelah menyebelah. Teruskan hanya apabila hak menggunakan premis, tempoh komitmen dan tanggungan keluar cukup jelas untuk dinilai bersama.