Selaraskan Sewaan Premis dengan Tempoh Francais Malaysia

Perniagaan yang berjaya di premis sendiri belum tentu mudah difrancaiskan di premis sewaan. Jika hak menduduki kedai tamat sebelum perjanjian francais, francaisi mungkin masih terikat dengan kewajipan kontrak tetapi tidak mempunyai tempat untuk beroperasi. Sebelum mengembangkan komuniti francais anda, bina dasar penyelarasan sewaan yang melindungi kesinambungan operasi tanpa menjanjikan sesuatu yang bergantung pada keputusan tuan punya premis.

1. Bezakan tempoh francais daripada hak menduduki premis

Di Malaysia, francais dikawal melalui Akta Francais 1998, termasuk pindaan melalui Akta Francais (Pindaan) 2020 yang berkuat kuasa pada 28 April 2022. Seksyen 25 menetapkan bahawa tempoh francais tidak boleh kurang daripada lima tahun.

Namun, perjanjian francais tidak dengan sendirinya memberikan hak menduduki premis sepanjang tempoh tersebut. Hak itu perlu ditentukan melalui dokumen sewaan atau pajakan yang berasingan. Pembaharuan kontrak francais juga tidak memaksa tuan punya premis menyambung sewaan.

Sebagai contoh, perjanjian francais selama lima tahun yang bermula selepas pembukaan mungkin bergantung pada sewaan yang sudah berjalan beberapa bulan ketika kerja pengubahsuaian dilakukan. Walaupun kedua-duanya menyebut lima tahun, tarikh tamatnya boleh berbeza.

Sediakan satu jadual yang menunjukkan:

• Tarikh penyerahan premis dan akses untuk pengubahsuaian.
• Tarikh mula bayaran sewa dan pembukaan perniagaan.
• Tarikh mula serta tamat perjanjian francais.
• Tarikh tamat sewaan dan had masa notis pembaharuan.
• Tempoh untuk mengosongkan atau memulihkan premis.

Minta peguam menilai struktur sewaan atau pajakan, termasuk keperluan formaliti dan pendaftaran yang mungkin terpakai mengikut lokasi serta tempohnya. Jangan menganggap satu borang sewaan sesuai untuk semua negeri dan semua keadaan.

2. Tetapkan siapa menyewa dan siapa menanggung risiko

Terdapat perbezaan besar antara francaisi menyewa terus dengan pemilik premis dan francaisor menyewa dahulu lalu memberikan hak penggunaan kepada francaisi. Pilihan ini mempengaruhi deposit, tunggakan, kawalan premis dan tindakan apabila hubungan francais berakhir.

Jika francaisi menjadi penyewa, francaisor perlu menetapkan proses kelulusan lokasi sebelum komitmen dibuat. Kelulusan tersebut patut merangkumi kesesuaian operasi, bukan sekadar alamat dan keluasan. Semak juga sama ada kegunaan yang dibenarkan menyokong aktiviti sebenar, waktu operasi, papan tanda dan keperluan pemasangan peralatan.

Jika francaisor menjadi penyewa utama, pastikan sewaan membenarkan penyewaan kecil atau penggunaan oleh francaisi sebagaimana yang dicadangkan. Jangan memberikan hak yang francaisor sendiri tidak miliki. Dapatkan persetujuan bertulis pemilik premis apabila diperlukan.

Kelulusan lokasi oleh francaisor bukan jaminan keuntungan atau kelulusan pihak berkuasa. Nyatakan pihak yang bertanggungjawab mendapatkan lesen premis, kelulusan pengubahsuaian dan kebenaran lain yang berkaitan.

Rekodkan juga siapa menanggung kos jika permohonan penting ditolak. Ini mengelakkan pertikaian selepas deposit dibayar atau kontraktor dilantik.

3. Nilai hak pembaharuan sebelum meluluskan lokasi

Frasa “boleh diperbaharui” belum tentu memberikan perlindungan yang mencukupi. Pembaharuan mungkin tertakluk kepada persetujuan baharu, kadar sewa yang belum diputuskan atau syarat bahawa penyewa tidak pernah melakukan pelanggaran tertentu.

Sebelum menerima sesuatu lokasi, semak empat perkara:

1. Kepastian hak: Adakah penyewa mempunyai pilihan pembaharuan yang jelas, atau hanya hak untuk berunding?
2. Prosedur notis: Bagaimanakah notis perlu disampaikan, kepada siapa dan sebelum tarikh apa?
3. Penentuan sewa: Adakah kaedah menetapkan sewa baharu jelas jika pihak-pihak tidak bersetuju?
4. Syarat kelayakan: Apakah pelanggaran yang boleh menggugurkan pilihan pembaharuan?

Bina keputusan kelulusan lokasi berdasarkan bukti dokumen, bukan keyakinan ejen bahawa pemilik biasanya menyambung sewaan. Jika kesinambungan premis masih tidak pasti, tangguhkan kelulusan atau dapatkan perlindungan kontrak tambahan terlebih dahulu.

Wujudkan peringatan dalaman lebih awal daripada had notis kontrak. Tetapkan seorang pemilik tugas dan seorang pengganti. Tarikh penting tidak sepatutnya hanya berada dalam peti masuk pengurus cawangan.

4. Sediakan pelan perpindahan dan penutupan yang boleh dilaksanakan

Walaupun rundingan dibuat dengan teliti, premis mungkin tidak dapat digunakan semula kerana pembangunan semula, kerosakan atau kegagalan pembaharuan. Perjanjian francais perlu menerangkan proses yang perlu diikuti, bukannya sekadar menyatakan bahawa francaisi wajib terus beroperasi.

Tetapkan cara memohon lokasi gantian, pihak yang meluluskan, bukti yang diperlukan dan pembahagian kos perpindahan. Jelaskan juga pengendalian royalti, pesanan pelanggan serta kewajipan operasi ketika penutupan sementara. Jangan menganggap semua bayaran terhenti secara automatik apabila kedai ditutup.

Sebarang hak francaisor untuk mengambil alih penggunaan premis memerlukan struktur undang-undang dan persetujuan berkaitan; klausa antara francaisor dengan francaisi sahaja tidak semestinya mengikat pemilik premis.

Akta Francais 1998 turut mengehadkan penamatan awal hubungan francais. Oleh itu, jangan menjadikan kehilangan premis sebagai alasan penamatan automatik tanpa semakan peguam terhadap fakta, perjanjian dan kehendak Akta.

Akhir sekali, rancang penanggalan papan tanda, pemulangan peralatan dan pemulihan premis. Tindakan praktikal: sebelum meluluskan lokasi pertama, lengkapkan satu jadual tarikh, satu senarai tanggungjawab dan satu pelan perpindahan bertulis. Pastikan hak menggunakan premis benar-benar menyokong janji operasi dalam perjanjian francais.