Zakup prostora za franšizu: što urediti prije ulaganja

Kad postojeće poslovanje pripremate za franšizno širenje, lako je pretpostaviti da će budući partner jednostavno pronaći prostor i urediti ga prema vašim standardima. No pravo korištenja prostorom zasebno je pitanje od prava korištenja brendom. Za stabilnu franšiznu zajednicu važno je unaprijed povezati franšizni ugovor, ugovor o zakupu i stvarne zahvate potrebne za rad poslovnice.

Razdvojite franšizna prava od prava na prostor

Franšizni ugovor partneru može omogućiti korištenje vašeg poslovnog sustava i žiga, ali sam po sebi ne daje pravo ulaska u određeni prostor, preuređenja lokala ili postavljanja oznaka na pročelje. Ta prava treba provjeriti kroz vlasništvo, zakup i potrebne suglasnosti.

U Hrvatskoj ne postoji poseban zakon koji cjelovito uređuje franšizu niti poseban zakonski sustav obveznog franšiznog predugovornog dokumenta. Primjenjuju se opći propisi, osobito Zakon o obveznim odnosima, a prema sadržaju odnosa i propisi o zaštiti tržišnog natjecanja te Zakon o žigu. Na zakup poslovnog prostora primjenjuje se Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora, uz opća obveznopravna pravila.

Za obrt kojem je prostor potreban, Zakon o obrtu zahtijeva dokaz prava korištenja prostorom. Prema objašnjenju Hrvatske obrtničke komore, osnova može biti vlasništvo, ugovor o zakupu ili pisana suglasnost vlasnika kojom dopušta konkretnu obrtničku djelatnost. Ipak, dokaz prava korištenja nije zamjena za ispunjavanje tehničkih i drugih uvjeta za obavljanje djelatnosti.

Praktično pravilo: vaše odobrenje prostora potvrđuje njegovu usklađenost s franšiznim konceptom, ali ne zamjenjuje suglasnost vlasnika ni odluku nadležnog tijela.

Odaberite tko sklapa ugovor o zakupu

Prije izrade dokumentacije odlučite hoće li prostor zakupljivati primatelj franšize ili ćete ga zakupiti vi, pa partneru omogućiti korištenje na odgovarajućoj pravnoj osnovi. To nije samo organizacijski izbor: određuje tko duguje zakupninu, daje osiguranje plaćanja i odgovara zakupodavcu.

Ako primatelj izravno sklapa zakup, davatelj može unaprijed definirati koje uvjete treba provjeriti. Pritom ne treba ostaviti dojam da davatelj jamči za partnerove obveze ako takvo jamstvo nije izričito preuzeo.

Ako davatelj zakupljuje prostor i namjerava ga dati partneru u podzakup, mora prethodno provjeriti dopušta li to ugovor o zakupu. Nemojte pretpostaviti da pravo zakupa automatski uključuje pravo predaje prostora drugom poduzetniku. Posebnu pozornost zahtijevaju prostori u vlasništvu države ili jedinica lokalne samouprave, gdje vrijede dodatna pravila.

Za svaki model sastavite jednostavnu tablicu odgovornosti:

• tko plaća zakupninu, režije, polog i održavanje;
• tko prijavljuje kvarove i komunicira sa zakupodavcem;
• tko pribavlja suglasnosti za radove;
• tko osigurava prostor i opremu, prema ugovorenim obvezama;
• tko snosi trošak vraćanja prostora nakon izlaska.

Tablica služi pripremi, a dogovorene obveze potom treba jasno unijeti u odgovarajuće ugovore.

Provjerite smiju li se standardi doista provesti

Vaša postojeća poslovnica možda ima ventilaciju, raspored instalacija ili vanjske oznake koje na novoj adresi nije moguće jednostavno ponoviti. Zato standard uređenja ne smije biti samo popis namještaja i boja. Treba ga pretvoriti u popis zahvata koje je potrebno pravno i tehnički provjeriti.

Prije naručivanja opreme utvrdite zahtijeva li koncept promjene instalacija, zahvate na nosivim dijelovima, ventilacijske izvode, reklamu na pročelju ili korištenje zajedničkih dijelova zgrade. Ovisno o zahvatu, mogu biti potrebne suglasnosti vlasnika, drugih ovlaštenih osoba ili odgovarajući postupci prema propisima o gradnji i lokalnim pravilima.

U zakupnoj dokumentaciji precizirajte dopuštenu namjenu prostora. Općenita formulacija ne mora dovoljno jasno pokrivati stvarni način rada, primjerice pripremu hrane, dostavu ili aktivnosti koje stvaraju buku.

Zatim odvojite tri pitanja: tko odobrava projekt prema franšiznim standardima, tko daje vlasničku suglasnost i tko provjerava zakonsku dopuštenost zahvata. Jedno odobrenje ne zamjenjuje ostala. Dogovorite i što se događa ako potreban zahvat nije dopušten: prilagodba projekta, odustajanje od prostora ili drugo ugovoreno rješenje.

Uredite ulaganja i predaju prostora

Uređenje poslovnice često povezuje novac primatelja, standarde davatelja i nekretninu treće osobe. Prije ulaganja zabilježite čija je oprema, koji dijelovi ostaju u prostoru i smije li ih partner ukloniti. Posebno razlikujte samostojeću opremu od ugrađenih elemenata.

Nemojte pretpostaviti da zakupodavac mora nadoknaditi sva ulaganja. Pitanja naknade, uklanjanja i vraćanja prostora treba urediti ugovorom, uz provjeru primjenjivih zakonskih pravila. Sačuvajte suglasnosti, troškovnike, račune i fotografije početnog stanja.

Ako želite mogućnost da nakon izlaska partnera prostor preuzme drugi član franšizne zajednice, dogovorite je sa zakupodavcem. Sama odredba franšiznog ugovora ne može obvezati vlasnika prostora koji nije pristao na takav aranžman.

Praktični zaključak: prije prve narudžbe opreme prikupite dokaz prava korištenja, provjerite dopuštene zahvate i pisano razdijelite troškove ulaganja i izlaska. Franšizne standarde obećavajte tek kada ih je u konkretnom prostoru moguće zakonito provesti.