Sublocação na franquia: como estruturar antes de expandir

Ao transformar um negócio em franquia, o empresário pode decidir alugar os imóveis das futuras unidades e sublocá-los aos franqueados. Essa estrutura permite manter uma relação direta com o proprietário, mas também cria obrigações que não desaparecem quando uma unidade enfrenta dificuldades. Antes de adotá-la, é preciso organizar contratos, custos e responsabilidades. Na comunidade de franquias, a segurança dessa escolha depende de transparência e de compromissos compatíveis entre todas as partes.

1. Entenda o papel que a franqueadora assumirá

Na sublocação, a franqueadora é locatária perante o proprietário e sublocadora perante o franqueado. São relações distintas: uma disciplina o uso do imóvel pela franqueadora; a outra permite que o franqueado ocupe esse espaço nas condições acordadas.

Isso significa que o atraso do franqueado não elimina a obrigação da franqueadora de pagar o proprietário. Da mesma forma, o encerramento da franquia não encerra automaticamente a locação principal.

Antes de oferecer esse arranjo, compare duas alternativas: o franqueado contratar diretamente o imóvel ou a franqueadora assumir a locação e sublocá-lo. A segunda opção precisa ter uma justificativa concreta, como a estratégia de continuidade naquele endereço, e capacidade financeira para suportar períodos sem ocupação.

Prepare uma simulação que inclua aluguel, encargos, garantias, manutenção atribuída à locatária e eventual desocupação. Não trate a diferença entre o aluguel recebido e o pago como receita livre: ela pode coexistir com despesas e riscos relevantes.

2. Verifique autorização e regras específicas da franquia

No Brasil, a operação envolve tanto a Lei nº 13.966/2019, a Lei de Franquias, quanto a Lei nº 8.245/1991, a Lei de Locações, além das demais normas aplicáveis aos contratos.

A Lei de Locações exige consentimento prévio e escrito do locador para a sublocação. Portanto, não basta combinar o uso do imóvel com o futuro franqueado: a franqueadora deve verificar se o proprietário autorizou a estrutura pretendida e quais condições estabeleceu.

A Lei de Franquias traz uma regra específica para a sublocação de ponto comercial. Seu artigo 3º admite que o aluguel pago pelo franqueado à franqueadora seja superior ao valor pago por esta ao proprietário, desde que:

• essa possibilidade esteja expressa e clara na Circular de Oferta de Franquia, a COF, e no contrato;
• o valor superior não implique excessiva onerosidade ao franqueado, preservando o equilíbrio econômico-financeiro da sublocação durante a vigência do contrato de franquia.

Essa autorização não equivale a liberdade irrestrita para acrescentar qualquer margem. A estrutura deve passar por análise jurídica e econômica, com justificativa e condições compreensíveis para o candidato.

A mesma lei estabelece que, nessa situação, qualquer das partes tem legitimidade para propor a renovação da locação, observados os requisitos legais. Não confunda essa possibilidade com garantia automática de permanência no imóvel.

3. Compatibilize prazos, reajustes e responsabilidades

Um problema frequente de desenho contratual é prometer ao franqueado uma permanência que a locação principal não assegura. Antes da assinatura, coloque lado a lado os prazos da locação, da sublocação e da franquia.

A conferência deve responder, pelo menos, a estas perguntas:

• O imóvel estará disponível durante o período previsto para a operação?
• Como serão tratados reajustes e eventuais revisões do aluguel principal?
• Quem pagará condomínio, tributos, seguros e reparos, conforme os contratos e a legislação?
• Quem aprovará obras e qual será o destino das benfeitorias?
• O que acontecerá se a locação principal terminar antes do contrato de franquia?
• Como ocorrerão a devolução das chaves e a apuração de valores pendentes?

Também é importante definir o tratamento dos intervalos entre ocupantes. Se um franqueado sair, pode haver despesas até a entrada de outro operador. A substituição não deve ser apresentada como automática: depende dos instrumentos assinados e das autorizações necessárias.

Distribua responsabilidades por escrito, sem criar obrigações incompatíveis com o contrato firmado com o proprietário.

4. Apresente o custo e organize o controle

Na oferta da franquia, apresente o aluguel e os encargos de maneira que o candidato consiga entender o custo de ocupação. Explique valores, critérios de reajuste, garantias exigidas e responsabilidades, mantendo coerência entre COF e contratos.

A COF deve ser entregue com antecedência mínima de dez dias da assinatura do contrato ou pré-contrato de franquia, ou do pagamento de qualquer taxa ao franqueador ou a pessoa ou empresa ligada a ele. Não use uma cobrança antecipada para contornar essa etapa.

Depois da contratação, mantenha controle separado dos pagamentos ao proprietário e dos recebimentos do franqueado. Registre vencimentos, comprovantes, reajustes e datas que exigem avaliação de renovação. Designe um responsável por acompanhar esses compromissos.

Na prática: só adote a sublocação depois de obter a autorização necessária, verificar a sustentabilidade do custo e compatibilizar os três contratos. Controlar o endereço pode ser útil; assumir obrigações imobiliárias sem essa preparação pode fragilizar a expansão.