Huur en franchisecontract op elkaar afstemmen

Je bestaande bedrijf heeft een geschikte locatie, maar voor je eerste franchisenemer begint de zoektocht opnieuw. Een aantrekkelijk pand is pas bruikbaar als de huurafspraken passen bij de franchiseovereenkomst. Anders blijft iemand na beëindiging van de samenwerking huur betalen, of verdwijnt de locatie terwijl het franchisecontract doorloopt. Een gezonde franchisecommunity vraagt daarom om duidelijke afspraken over deze twee afzonderlijke verplichtingen.

1. Kies bewust wie het pand huurt

Bij uitbreiding kun je de franchisenemer rechtstreeks laten huren van de vastgoedeigenaar. Je kunt ook zelf hoofdhuurder worden en het pand onderverhuren aan de franchisenemer. Geen van beide keuzes is automatisch de beste.

Bij rechtstreekse huur draagt de franchisenemer de huurverplichtingen tegenover de eigenaar. Als franchisegever heb je dan niet vanzelf het recht om de locatie over te nemen wanneer de samenwerking eindigt. Wil je de vestigingsplek voor de formule behouden, bespreek dan vooraf met alle betrokkenen of een overnameregeling mogelijk is.

Bij onderhuur houd je meer invloed op de locatie, maar neem je ook risico over. Vertrekt de franchisenemer, dan blijft jouw betalingsverplichting als hoofdhuurder in beginsel bestaan. Controleer bovendien of onderhuur en het beoogde gebruik zijn toegestaan.

Maak vóór de pandkeuze een korte verantwoordelijkhedenlijst:

• Wie betaalt huur, servicekosten en de waarborgsom?
• Wie bekostigt onderhoud, verbouwing en herstel bij vertrek?
• Wie draagt het risico van leegstand?
• Wie onderhandelt met de eigenaar over verlenging of overdracht?

Leg deze verdeling ook voor aan je accountant. Een hoofdhuurverplichting kan de financiële ruimte van je bestaande bedrijf aanzienlijk beperken.

2. Bepaal welk huurrecht van toepassing is

Niet ieder bedrijfspand valt onder dezelfde huurregels. In Nederland vallen veel winkels, horecazaken en ambachtsbedrijven met een voor het publiek toegankelijk lokaal onder artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek. Daarvoor geldt doorgaans een huurtermijn van vijf jaar, gevolgd door nog eens vijf jaar, met wettelijke huurbescherming. Er bestaan uitzonderingen, waaronder een bijzondere regeling voor huur van maximaal twee jaar.

Voor bijvoorbeeld veel kantoorruimten geldt een ander regime: artikel 7:230a BW. Daarbij speelt vooral ontruimingsbescherming na het einde van de huur een rol. Dat is niet hetzelfde als de bescherming voor winkelbedrijfsruimte.

De feitelijke situatie en het overeengekomen gebruik zijn belangrijk; het etiket boven het huurcontract is niet beslissend. Laat daarom vóór ondertekening vaststellen welk regime geldt.

Dit onderscheid bepaalt hoeveel vrijheid je hebt om huur en franchise aan elkaar te koppelen. Een bepaling dat de huur automatisch eindigt zodra de franchiseovereenkomst stopt, werkt niet zonder meer. Bij beschermde bedrijfsruimte kunnen afwijkende bedingen rechterlijke goedkeuring vereisen. Laat zulke bepalingen gespecialiseerd toetsen, ook bij onderhuur.

3. Leg alle belangrijke data naast elkaar

Maak één tijdlijn met de startdatum, looptijd, verlengingsmomenten en opzegtermijnen van beide overeenkomsten. Voeg de geplande sleuteloverdracht, verbouwing en opening toe. Kijk niet alleen naar het eerste contractjaar, maar ook naar het eerste moment waarop een van beide overeenkomsten kan eindigen.

Een franchisecontract voor vijf jaar sluit bijvoorbeeld niet vanzelf aan op winkelhuur met een tweede huurperiode. Evenmin betekent opzegging van de franchise dat de verhuurder de huurder ontslaat uit zijn verplichtingen.

Bespreek minimaal drie situaties:

1. De franchise stopt, maar de huur loopt door. Kan de ondernemer een andere toegestane activiteit beginnen of een opvolgende huurder voorstellen?
2. De huur eindigt, maar de franchise loopt door. Is verhuizing mogelijk en wie betaalt de aanpassing van de nieuwe locatie?
3. De opening wordt uitgesteld. Vanaf wanneer lopen huur en franchisevergoedingen, en wat gebeurt er als een benodigde toestemming ontbreekt?

Werk antwoorden uit als concrete afspraken. Een algemene toezegging om later samen een oplossing te zoeken biedt weinig zekerheid wanneer kosten al doorlopen.

4. Voorkom verplichtingen vóór een zorgvuldig besluit

De Nederlandse Wet franchise geldt sinds 1 januari 2021 en is opgenomen in Boek 7 BW. De wet verplicht de franchisegever onder meer om vóór contractsluiting relevante informatie te verstrekken. Locatiegebonden investeringen en financiële verplichtingen horen daarbij voor zover de wettelijke informatieplicht daarop ziet.

Na ontvangst van de voorgeschreven informatie geldt een wettelijke termijn van ten minste vier weken. In die periode mag je als franchisegever onder meer niet aanzetten tot betalingen of investeringen die samenhangen met het sluiten van de franchiseovereenkomst. Zet een kandidaat dus niet onder druk om alvast onvoorwaardelijk een pand vast te leggen.

Onderzoek met een jurist of een reservering of overeenkomst met passende voorwaarden mogelijk is. Denk aan financiering, toestemming voor het gebruik, noodzakelijke vergunningen en het rechtsgeldig tot stand komen van de franchiseovereenkomst. Zulke voorwaarden moeten concreet zijn: wie kan zich erop beroepen, vóór welke datum en met welk bewijs?

Praktische afsluiting: laat huur en franchise als één samenhangend dossier beoordelen, maar behandel ze als afzonderlijke juridische verplichtingen. Leg pas definitief vast wanneer duidelijk is wie het pandrisico draagt, welke termijnen gelden en wat er gebeurt als één overeenkomst eerder eindigt.