Αγορά δικαιόχρησης: έλεγχος μίσθωσης του καταστήματος

Η επιλογή καταστήματος δεν είναι απλώς ζήτημα τοποθεσίας. Για όποιον εντάσσεται στην κοινότητα της δικαιόχρησης στην Ελλάδα, η μίσθωση δημιουργεί ξεχωριστές υποχρεώσεις, οι οποίες δεν παύουν αυτόματα όταν αλλάζει η σχέση με τον δικαιοπάροχο. Πριν δεσμευτείτε για έναν χώρο, χρειάζεται να ελεγχθούν μαζί το μισθωτήριο, η σύμβαση δικαιόχρησης και η πραγματική δυνατότητα νόμιμης λειτουργίας της επιχείρησης.

1. Ξεκαθαρίστε ποιος μισθώνει και τι ακριβώς παραχωρείται

Ζητήστε πρώτα να προσδιοριστεί η συμβατική δομή. Θα μισθώσετε απευθείας από τον ιδιοκτήτη ή θα υπομισθώσετε από τον δικαιοπάροχο; Πρόκειται για διαφορετικές σχέσεις, με διαφορετικούς κινδύνους. Η έγκριση της τοποθεσίας από το εμπορικό σήμα δεν αποδεικνύει ότι ο χώρος είναι νομικά και τεχνικά κατάλληλος.

Στην απευθείας μίσθωση, ελέγξτε ποιος έχει δικαίωμα εκμίσθωσης και αν ο υπογράφων διαθέτει την αναγκαία εξουσιοδότηση. Στην υπομίσθωση, ζητήστε να εξετάσει ο δικηγόρος σας την κύρια μίσθωση: επιτρέπεται η υπομίσθωση, ποια είναι η διάρκειά της και τι συμβαίνει αν λυθεί; Μια υπόσχεση του δικαιοπαρόχου δεν δεσμεύει από μόνη της τον ιδιοκτήτη.

Καταγράψτε επίσης με ακρίβεια το αντικείμενο της μίσθωσης:

• Τον κύριο χώρο, τις αποθήκες και τυχόν βοηθητικούς χώρους.
• Τη νόμιμη δυνατότητα χρήσης εξωτερικού χώρου, όπου απαιτείται χωριστή άδεια ή παραχώρηση.
• Τα δικαιώματα τοποθέτησης επιγραφών, εξοπλισμού και εγκαταστάσεων.
• Τους περιορισμούς του κανονισμού του κτιρίου και τις απαιτούμενες συναινέσεις.

Ό,τι είναι απαραίτητο για το συγκεκριμένο επιχειρηματικό μοντέλο πρέπει να τεκμηριώνεται, όχι να θεωρείται δεδομένο επειδή λειτουργούσε προηγουμένως άλλο κατάστημα.

2. Ελέγξτε το ελληνικό πλαίσιο και τη νόμιμη χρήση

Στην Ελλάδα δεν υπάρχει ειδικός νόμος που να ρυθμίζει ενιαία τη σύμβαση δικαιόχρησης ούτε ειδικό νομοθετικό καθεστώς υποχρεωτικής προσυμβατικής γνωστοποίησης για τη δικαιόχρηση. Εφαρμόζονται, μεταξύ άλλων, οι γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα. Τα άρθρα 197 και 198 αφορούν την καλή πίστη στις διαπραγματεύσεις και την προσυμβατική ευθύνη, ενώ τα άρθρα 281 και 288 αφορούν την απαγόρευση καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος και την εκπλήρωση σύμφωνα με την καλή πίστη.

Ο Ευρωπαϊκός Κώδικας Δεοντολογίας για τη Δικαιόχρηση αποτελεί πλαίσιο αυτορρύθμισης, όχι ειδικό ελληνικό νόμο. Η αναφορά του σε ουσιώδη έγγραφη ενημέρωση δεν υποκαθιστά τον ανεξάρτητο έλεγχο του ακινήτου.

Για τις επαγγελματικές μισθώσεις εφαρμόζονται οι σχετικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα και το πλαίσιο του π.δ. 34/1995, όπως έχει τροποποιηθεί. Το άρθρο 13 του ν. 4242/2014 προβλέπει για τις νέες μισθώσεις που υπάγονται σε αυτό ελάχιστη τριετή διάρκεια, ακόμη και όταν συμφωνείται μικρότερη ή αόριστη διάρκεια. Αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε μισθωτής μπορεί να αποχωρήσει αζημίως στην τριετία, αν έχει συμφωνήσει μεγαλύτερη διάρκεια.

Παράλληλα, αναθέστε σε μηχανικό έλεγχο της επιτρεπόμενης χρήσης, της πολεοδομικής νομιμότητας και των απαιτήσεων της σχεδιαζόμενης δραστηριότητας. Ανάλογα με αυτήν, μπορεί να χρειάζονται συγκεκριμένες προϋποθέσεις πυροπροστασίας, προσβασιμότητας, εξαερισμού ή υγειονομικής συμμόρφωσης. Η προηγούμενη λειτουργία του χώρου δεν εγγυάται ότι καλύπτει τη δική σας χρήση.

3. Συντονίστε διάρκεια, εγκρίσεις και έναρξη πληρωμών

Το μισθωτήριο και η σύμβαση δικαιόχρησης πρέπει να διαβαστούν παράλληλα. Αν η μίσθωση λήγει νωρίτερα, μπορεί να χάσετε τον χώρο ενώ εξακολουθείτε να έχετε συμβατικές υποχρεώσεις προς το δίκτυο. Αν διαρκεί περισσότερο, μπορεί να συνεχίσετε να οφείλετε μισθώματα χωρίς δικαίωμα χρήσης της εμπορικής ταυτότητας.

Φτιάξτε έναν κοινό πίνακα με τις ημερομηνίες παράδοσης, έναρξης μισθώματος, προβλεπόμενης λειτουργίας, λήξης και προθεσμίας ειδοποίησης για κάθε ανανέωση. Ελέγξτε αν η ανανέωση αποτελεί πραγματικό συμβατικό δικαίωμα ή απαιτεί νέα συμφωνία. Η διατύπωση «δυνατότητα ανανέωσης» χωρίς σαφείς όρους δεν εξασφαλίζει παραμονή.

Διαπραγματευτείτε, με νομική υποστήριξη, τι θα ισχύει αν δεν εγκριθεί ο χώρος από τον δικαιοπάροχο ή αν ο τεχνικός έλεγχος αναδείξει εμπόδιο λειτουργίας. Εξετάστε κατάλληλες αιρέσεις ή δικαιώματα αποδέσμευσης, με σαφείς προθεσμίες και συνέπειες. Χρειάζεται συμφωνία του αντίστοιχου αντισυμβαλλομένου: όρος στη σύμβαση δικαιόχρησης δεν τροποποιεί αυτόματα το μισθωτήριο.

Για παράδειγμα, αν η παράδοση καθυστερήσει, ποιος μετακινεί την προθεσμία ανοίγματος και από πότε αρχίζει το μίσθωμα; Οι απαντήσεις πρέπει να περιλαμβάνονται στα κατάλληλα έγγραφα πριν από την υπογραφή.

4. Αποτυπώστε το πραγματικό κόστος και τις ευθύνες κατοχής

Μην συγκρίνετε χώρους μόνο με βάση το αρχικό μηνιαίο μίσθωμα. Ζητήστε σαφή αποτύπωση της αναπροσαρμογής, της εγγύησης μίσθωσης, των κοινόχρηστων και κάθε άλλης συμφωνημένης επιβάρυνσης. Ο λογιστής σας πρέπει να επιβεβαιώσει τη φορολογική μεταχείριση και τις επιβαρύνσεις που ισχύουν στη συγκεκριμένη περίπτωση.

Διευκρινίστε ποιος ευθύνεται για βλάβες του κτιρίου, βασικές εγκαταστάσεις, ασφάλιση και αποκατάσταση ζημιών. Κατά την παράδοση, συντάξτε πρωτόκολλο με φωτογραφίες, καταγραφή ελαττωμάτων και μετρήσεις παροχών. Συμφωνήστε επίσης την κατάσταση στην οποία θα επιστραφεί ο χώρος και τι θα γίνει με τις εγκαταστάσεις σας.

Πριν υπογράψετε, συγκεντρώστε έναν ενιαίο φάκελο: σχέδιο μισθωτηρίου, σύμβαση δικαιόχρησης, τεχνικό έλεγχο και γραπτές εγκρίσεις. Ζητήστε από τους συμβούλους σας να επισημάνουν τις αντιφάσεις μεταξύ τους, όχι απλώς να εξετάσουν κάθε έγγραφο χωριστά.

Πρακτικό συμπέρασμα: κατάλληλο κατάστημα είναι εκείνο που μπορείτε να χρησιμοποιείτε νόμιμα, για τον αναγκαίο χρόνο και με ξεκάθαρο κόστος. Μην οριστικοποιείτε τη μίσθωση πριν επιβεβαιώσετε ότι συμβαδίζει με τη σύμβαση δικαιόχρησης.