Køb af franchise: Afstem franchiseaftale og erhvervsleje

Når du køber en franchise med butik, klinik eller restaurant, køber du ikke kun adgang til et koncept. Du påtager dig ofte også en langvarig forpligtelse til et lokale. Hvis franchiseaftalen og erhvervslejekontrakten ikke passer sammen, kan retten til at bruge brandet ophøre, mens huslejen fortsætter. Derfor bør de to aftaler undersøges og forhandles som én samlet investering.

1. Forstå reglerne og placeringen af risikoen

Danmark har ingen særskilt franchiselov. Der er heller ikke særlige lovpligtige franchiseregistreringer eller et obligatorisk oplysningsdokument, som franchisegiver skal udlevere før aftaleindgåelsen. Det ændrer ikke virksomhedens almindelige registreringspligter eller eventuelle krav om tilladelser til driften.

Franchiseaftalen reguleres navnlig af aftaleloven og almindelige aftaleretlige principper. Afhængigt af forholdet gælder også blandt andet konkurrenceloven, markedsføringsloven og erhvervslejeloven. Aftalelovens § 36 giver mulighed for at ændre eller tilsidesætte urimelige aftalevilkår, men du bør ikke budgettere med, at bestemmelsen senere redder en dårlig aftale.

Fraværet af særlige oplysningskrav betyder heller ikke, at franchisegiver frit kan tilbageholde væsentlige oplysninger eller give misvisende oplysninger. Almindelige aftaleretlige loyalitets- og oplysningspligter kan få betydning. Bed derfor om skriftlige svar på forhold, der er afgørende for lokalets anvendelse og økonomi.

Afklar først, hvem der er din udlejer. Lejer du direkte hos ejendommens ejer, eller fremlejer du fra franchisegiver? Ved fremleje skal du undersøge hovedlejeaftalens løbetid, adgangen til fremleje og konsekvenserne, hvis hovedlejemålet ophører. En god franchiseaftale sikrer ikke i sig selv din adgang til lokalet.

2. Læg begge aftaler på samme tidslinje

Lav en oversigt over datoer og frister i begge aftaler. Brug de faktiske kontraktudkast frem for salgsmaterialets beskrivelser. Oversigten bør mindst omfatte:

• Hvornår aftalerne bliver bindende, og hvornår betalingerne begynder.
• Hvornår lokalet overtages, og hvornår butikken forventes at åbne.
• Aftalernes løbetid, uopsigelighed og opsigelsesvarsler.
• Frister og betingelser for at anmode om forlængelse.
• Tidspunkter for påkrævede ombygninger eller konceptændringer.

Dansk ret giver ikke franchisetageren en automatisk ret til at forny franchiseaftalen. En sådan ret skal aftales. Et løfte om, at parterne vil drøfte fortsættelse, er ikke det samme som en bindende forlængelsesmulighed.

Forestil dig, at franchiseaftalen udløber, mens lejemålet stadig er uopsigeligt. Du kan da stå med et lokale, som du fortsat betaler for, men ikke længere må drive under kædens navn. Den modsatte situation er lige så problematisk: Franchisen fortsætter, men udlejer vil ikke forlænge lejemålet.

Forhandl derfor om sammenhængende løbetider og klare forlængelsesvilkår. Spørg også, om lejekontrakten tillader anden virksomhed, hvis franchisen ophører. En snæver anvendelsesbestemmelse kan begrænse dine alternativer, selv om beliggenheden er attraktiv.

3. Gør åbningen betinget af de afgørende godkendelser

Undgå så vidt muligt at blive ubetinget bundet af den ene aftale, før den anden er på plads. Få en rådgiver til at formulere præcise forbehold for eksempelvis finansiering, franchisegivers godkendelse af lokalet, udlejers accept af indretningen og nødvendige myndighedstilladelser.

Et forbehold bør angive, hvem der skal gøre hvad, inden hvilken dato, og hvad der sker, hvis betingelsen ikke bliver opfyldt. Aftal også, om allerede betalte beløb tilbagebetales. Formuleringen »under forudsætning af godkendelse« er ikke tilstrækkelig, hvis ingen ved, hvilken godkendelse der menes.

Undersøg dernæst, hvem der betaler ved forsinkelse. Husleje, finansieringsydelser og eventuelle franchisebetalinger kan begynde, før du har en omsætning. Bed om en klar fordeling af ansvaret, hvis åbningen forsinkes af ombygning, leverancer eller manglende godkendelser.

Lav et særskilt lokale-budget med depositum, eventuel forudbetalt leje, indretning, installationer, rådgivning og løbende driftsudgifter. Medtag også udgifter ved fraflytning. Afklar skriftligt, hvem der ejer inventaret, og hvilke installationer der skal fjernes eller efterlades. Beløbene skal komme fra tilbud og aftaler, ikke fra antagelsen om, at kædens standardbudget passer til enhver adresse.

4. Aftal en realistisk vej ud

Gennemgå mindst tre situationer: normalt udløb, førtidig opsigelse og ophævelse som følge af misligholdelse. Ophør af franchiseaftalen medfører ikke nødvendigvis ophør af lejeaftalen. Selv hvis franchisegiver også er udlejer, bør sammenhængen fremgå tydeligt.

Bed om konkrete svar på følgende:

• Kan virksomheden og lejemålet overdrages til en ny franchisetager, og hvem skal godkende køberen?
• Har franchisegiver ret eller pligt til at overtage lokalet eller købe inventaret?
• Hvordan fastsættes prisen ved en eventuel overtagelse?
• Hvornår frigives depositum, garantier og eventuel personlig kaution?
• Hvem betaler for at fjerne skilte, kædeindretning og særlige installationer?

Regn ikke med en automatisk godtgørelse fra franchisegiver ved lovligt ophør. Eventuelle krav og rettigheder skal vurderes konkret. Erhvervslejeretlige spørgsmål om beskyttelse og erstatning skal vurderes særskilt; de kan ikke uden videre overføres til franchiseforholdet.

Praktisk takeaway: Underskriv først, når du ved, hvornår begge aftaler starter og slutter, hvad en forsinkelse koster, og hvordan du kommer ud. Lad samme rådgiver gennemgå aftalernes indbyrdes sammenhæng, og få de afgørende løsninger skrevet ind.