Comprar franquicia en Colombia: revisar el arriendo del local

Un local aprobado por la marca puede convertirse en un problema si el contrato de arrendamiento no permite operar durante el tiempo previsto. Antes de comprar una franquicia en Colombia, revisa ambos contratos como compromisos conectados. Dentro de la comunidad de franquicias, la aprobación comercial del inmueble no sustituye la revisión jurídica del arriendo ni garantiza que puedas recuperar lo invertido en adecuarlo.

1. Identifica quién arrienda y qué derecho tendrás sobre el local

No todos los modelos funcionan igual: puedes contratar directamente con el propietario, recibir un subarriendo del franquiciante o utilizar un inmueble que este controla mediante otro acuerdo. La diferencia determina a quién pagarás, quién podrá exigir el cumplimiento y qué ocurrirá si termina el contrato principal.

Solicita el borrador del arrendamiento y, si existe subarriendo, el contrato que lo sustenta. Comprueba quién tiene facultades para entregar el inmueble y qué autorizaciones corresponden. No des por hecho que la aprobación de la marca equivale al consentimiento del arrendador.

Deja resueltas estas preguntas:

• ¿La actividad pactada permite desarrollar todo el formato ofrecido por la franquicia?
• ¿Quién autoriza obras, avisos, equipos fijos y modificaciones de fachada?
• ¿Qué restricciones existen sobre horarios, entregas y uso de zonas comunes?
• ¿Qué sucede con tu ocupación si termina el arriendo del franquiciante?

Si dependes de un contrato principal, pide conocer sus fechas y causales de terminación relevantes. Una promesa de permanencia en el contrato de franquicia no obliga por sí sola al propietario del inmueble.

2. Coordina los plazos sin confundir las protecciones legales

Colombia no tiene una ley específica que regule integralmente el contrato de franquicia. Es un contrato atípico, sujeto a lo pactado y a las reglas generales del Código de Comercio y del Código Civil que resulten aplicables. La Ley 1429 de 2010 no es una ley de franquicias.

El arrendamiento de un local comercial sí tiene disposiciones particulares relevantes. El artículo 518 del Código de Comercio reconoce, bajo ciertas condiciones, el derecho a la renovación al empresario que haya ocupado durante al menos dos años consecutivos un inmueble con el mismo establecimiento de comercio, con las excepciones legales. No significa permanencia incondicional ni congelación del canon. Los artículos siguientes regulan aspectos como diferencias sobre la renovación y determinados avisos.

Además, renovar el arriendo no renueva automáticamente la franquicia, ni ocurre lo contrario. Pide a un abogado que contraste ambos documentos y la aplicación de esas normas a tu situación.

Prepara una cronología con la entrega del inmueble, las adecuaciones, el inicio del cobro del arriendo y el vencimiento de cada contrato. Negocia qué ocurrirá si la franquicia sigue vigente, pero pierdes el local: posibilidad de traslado, condiciones de aprobación y tratamiento de los compromisos económicos durante la interrupción.

3. Presupuesta el costo de ocupar y devolver el inmueble

Comparar locales únicamente por el canon mensual puede ocultar obligaciones importantes. Solicita una relación escrita de los pagos asociados al inmueble y distingue los que corresponden al arrendador de los exigidos por la marca.

Incluye en tu evaluación:

• Canon, fórmula de incremento y administración.
• Servicios, mantenimiento y reparaciones a tu cargo.
• Adecuaciones exigidas para entregar y recibir el espacio.
• Retiro de avisos, desmontaje y restitución al finalizar.
• Costos que seguirían causándose durante una suspensión de la operación.

Para las obras, acuerda quién aprueba los diseños, quién contrata y qué mejoras quedan incorporadas al inmueble. No presupuestes que el propietario te reembolsará lo invertido: cualquier reconocimiento debe tener un fundamento claro y revisarse jurídicamente.

Si negocias un periodo sin cobro de canon para adecuar, precisa su inicio, duración y conceptos cubiertos. La expresión «meses de gracia» no aclara, por sí sola, si debes pagar administración o servicios.

4. Evita quedar obligado antes de tener un local viable

Firmar un arriendo incondicional mientras la marca todavía evalúa el inmueble puede dejarte pagando por un espacio que no puedes usar para esa franquicia. También es arriesgado asumir obligaciones definitivas con la marca sin asegurar la disponibilidad del local.

Negocia mecanismos escritos para coordinar ambas decisiones: aprobación del inmueble, autorizaciones necesarias para intervenirlo y consecuencias si alguna condición no se cumple. Deben indicar fechas, responsables y destino de los pagos realizados; no basta una conversación comercial.

Antes de firmar, reúne al asesor jurídico, al responsable de expansión y a quien elaboró el presupuesto. Revisen juntos los dos contratos y las cotizaciones de adecuación.

Conclusión práctica: no compres solo el derecho a operar una marca; confirma que podrás ocupar, adaptar y devolver el local en condiciones compatibles con tu inversión.