Sublocação do ponto da franquia: o que conferir antes de comprar

Quando a franqueadora oferece o imóvel onde a unidade vai funcionar, o candidato precisa avaliar duas relações: a franquia e a ocupação do ponto. A conveniência de receber um endereço já negociado não elimina riscos contratuais. Na comunidade de franquias, entender a sublocação antes de investir ajuda a evitar que a continuidade da loja dependa de condições que o comprador desconhece.

1. Entenda quem controla o imóvel

Na sublocação, a franqueadora aluga o imóvel de seu proprietário e cede seu uso ao franqueado mediante outro contrato. Portanto, não basta conferir o documento que você assinará: o contrato principal de locação também influencia a segurança da operação.

Peça uma cópia da locação principal, de seus aditivos e da documentação que autoriza a sublocação. A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, exige consentimento prévio e escrito do locador para sublocar. Não presuma que a aprovação da marca ou a entrega das chaves substitui essa autorização.

Confira especialmente:

• Quem figura como locador, locatário e sublocatário.
• Qual imóvel está descrito e quais áreas podem ser utilizadas.
• Se a atividade da franquia é compatível com a destinação contratual.
• Quais restrições existem para obras, fachada e instalações.
• Se há aditivos que alteram valores, prazos ou responsabilidades.

A sublocação depende da locação principal. Pela Lei do Inquilinato, encerrada ou rescindida a locação, também se resolvem as sublocações, assegurado ao sublocatário o direito de indenização contra o sublocador. Essa possibilidade de indenização não equivale a uma garantia de permanência no endereço.

2. Confira a cobrança e a transparência exigida por lei

A Lei nº 13.966/2019, atual Lei de Franquias, trata expressamente da sublocação de pontos comerciais. Seu artigo 3º permite que o aluguel pago pelo franqueado à franqueadora seja superior ao que ela paga ao proprietário, mas estabelece condições.

Essa possibilidade deve estar expressa e clara na Circular de Oferta de Franquia, a COF, e no contrato. Além disso, o valor pago a mais não pode representar excessiva onerosidade ao franqueado, garantindo-se a manutenção do equilíbrio econômico-financeiro da sublocação durante a vigência do contrato de franquia.

Isso não cria um percentual máximo universal, nem significa que qualquer diferença seja automaticamente aceitável. Solicite os valores e as condições necessários para compreender a cobrança e leve eventuais dúvidas a um advogado com experiência em franquias e locações.

O artigo 2º da mesma lei exige informações claras na COF sobre taxas periódicas e outros valores pagos ao franqueador ou a terceiros por ele indicados, incluindo aluguel de ponto comercial, com suas bases de cálculo e finalidade.

Monte uma comparação que separe:

• Aluguel da locação principal e aluguel da sublocação.
• Índices e datas de reajuste de cada contrato.
• Condomínio, tributos e demais encargos atribuídos à unidade.
• Garantias exigidas e condições para sua liberação.

Uma carência concedida pelo proprietário não deve ser presumida como benefício automaticamente repassado ao franqueado. Pergunte como ela será tratada e peça que a resposta conste dos documentos aplicáveis.

3. Compare os prazos e o direito à renovação

Coloque lado a lado as datas de início e término da franquia, da locação principal e da sublocação. Se o direito de ocupar o imóvel acabar antes do contrato de franquia, o investimento pode ficar exposto mesmo que a unidade esteja cumprindo suas obrigações com a marca.

O artigo 3º da Lei de Franquias estabelece que, quando o franqueador subloca o ponto ao franqueado, qualquer uma das partes tem legitimidade para propor a renovação do contrato de locação. A lei também impede que essa legitimidade seja excluída nos contratos de locação e sublocação, salvo nos casos de inadimplência previstos nesses instrumentos ou no contrato de franquia.

Legitimidade para pedir renovação não é renovação automática. A ação renovatória depende dos requisitos e prazos da Lei do Inquilinato. Um advogado deve verificar se eles estão presentes e organizar o calendário necessário.

Pergunte quem acompanhará os vencimentos, quem negociará com o proprietário e como serão compartilhadas notificações relevantes. Uma promessa informal de que “a rede cuida disso” não substitui responsabilidades definidas.

4. Negocie proteção para problemas na locação principal

Antes de comprar, esclareça o que acontecerá se a franqueadora deixar de pagar o proprietário, receber uma notificação de despejo ou decidir não continuar naquele imóvel.

Solicite cláusulas sobre comunicação de inadimplência, acesso a comprovantes de pagamento e aviso de alterações na locação principal. Defina também quem arcará com custos de mudança, adaptações e interrupção da atividade, conforme a causa do problema e a negociação entre as partes.

Essas proteções contratuais devem ser negociadas; não são todas direitos automáticos previstos na Lei de Franquias. Tampouco uma obrigação assumida pela franqueadora vincula necessariamente o proprietário, se ele não participou do ajuste.

Antes de decidir: reúna COF, contrato de franquia, locação principal, autorização e sublocação. Só avance depois de entender quanto pagará, até quando poderá ocupar o ponto e quais medidas terá se a locação principal falhar.