Aluguel do ponto: o que conferir antes de comprar franquia

Escolher uma marca sem avaliar o contrato do imóvel pode deixar o futuro franqueado com uma operação aprovada, mas sem condições de funcionar no endereço escolhido. Na comunidade de franquias, a aprovação comercial do ponto não substitui a análise jurídica e técnica da locação. Antes de assumir obrigações, verifique se o imóvel comporta a atividade e se os prazos, custos e direitos de permanência combinam com o investimento.

1. Confirme quem aluga e se a atividade pode funcionar

Peça a matrícula atualizada do imóvel e confira se quem assinará como locador é o proprietário ou tem poderes para representá-lo. Verifique também quem será o locatário: você, a empresa que operará a unidade ou a própria franqueadora, com posterior sublocação.

Essa diferença importa. Na sublocação, a permanência da unidade depende também do contrato principal. Solicite acesso às condições relevantes desse contrato, incluindo prazo, hipóteses de encerramento e autorização para sublocar. Pela Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, cessão da locação, sublocação e empréstimo do imóvel dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

A Lei nº 13.966/2019, a Lei de Franquias, traz regras específicas quando a franqueadora subloca o ponto ao franqueado. Ela admite aluguel superior ao da locação original, desde que essa possibilidade esteja expressa e clara na Circular de Oferta de Franquia e no contrato, e que o valor adicional não imponha excessiva onerosidade, preservando o equilíbrio econômico-financeiro da sublocação.

Antes de pagar pelo ponto, confirme ainda:

• compatibilidade da atividade com o zoneamento e as regras municipais;
• exigências sanitárias, de acessibilidade e de segurança contra incêndio;
• restrições do condomínio a horários, ruído, exaustão e entregas;
• capacidade elétrica, hidráulica e estrutural necessária à operação.

A aprovação do endereço pela marca não equivale à autorização dos órgãos públicos. Peça avaliações técnicas quando houver adaptações relevantes.

2. Compare a duração do aluguel com a da franquia

Coloque lado a lado as datas de início e término da franquia e da locação. Inclua o período de obras: o aluguel pode começar a correr antes de a unidade gerar receita, consumindo parte do prazo disponível para recuperar o investimento.

Um contrato de aluguel de cinco anos não garante, sozinho, a renovação. Nas locações comerciais, a Lei do Inquilinato prevê o direito à renovação mediante requisitos cumulativos, entre eles:

• contrato escrito e com prazo determinado;
• prazo mínimo de cinco anos no contrato a renovar ou na soma de contratos escritos e ininterruptos;
• exploração do mesmo ramo de atividade por pelo menos três anos ininterruptos.

A ação renovatória deve ser proposta no intervalo entre um ano e seis meses antes do término do contrato. Não basta começar a negociar nesse período: se a proteção judicial for necessária, há prazo para ajuizar a ação. Existem outros requisitos e hipóteses legais de oposição do locador, por isso a análise deve ser individualizada.

Na sublocação pela franqueadora, a Lei de Franquias reconhece legitimidade à franqueadora ou ao franqueado para propor a renovação, observadas as condições legais. Peça ao advogado que examine como essa proteção funciona na estrutura oferecida.

3. Calcule o custo do imóvel além do aluguel

Monte uma planilha exclusiva do ponto comercial. Separe desembolsos de entrada, despesas mensais e possíveis custos de saída. Isso permite comparar imóveis sem confundir aluguel baixo com ocupação barata.

Inclua condomínio, tributos e seguros que o contrato atribuir ao locatário, garantias, projetos, licenças, obras e manutenção. Confira o índice de reajuste e sua periodicidade. Em shopping centers, examine também eventual aluguel percentual, cobranças promocionais e outras obrigações próprias do empreendimento.

A garantia merece atenção: caução, fiança e seguro-fiança têm impactos distintos sobre dinheiro disponível e patrimônio. A Lei do Inquilinato proíbe exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Se a caução for em dinheiro, ela não pode exceder três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, conforme a lei.

Nas obras, registre quem autoriza, paga e responde por cada intervenção. Verifique cláusulas sobre indenização de benfeitorias e retirada de instalações. Não presuma que o proprietário reembolsará adaptações exigidas pela marca.

4. Negocie proteções antes de assumir o ponto

Evite assinar uma locação incondicional enquanto ainda faltam aprovações essenciais. Com apoio jurídico, negocie condições claras para situações como reprovação do endereço pela franqueadora, inviabilidade técnica ou impossibilidade de obter licenças.

O documento deve indicar quais comprovações serão necessárias, o prazo para obtê-las e o destino de valores antecipados se a operação não puder avançar. Combine também a carência para obras, deixando explícito quais cobranças ficam suspensas e quais continuam devidas.

Revise multas, aviso de saída, obrigação de restaurar o imóvel e regras para uma futura transferência da unidade. A aprovação de um novo franqueado pela marca não substitui eventual consentimento exigido do locador.

Providência prática: antes de fechar a compra, reúna contrato de franquia, minuta da locação e orçamento das adaptações. Só avance quando prazo, viabilidade do endereço e responsabilidades estiverem alinhados por escrito.